Действительно ли выгодно погашать ипотеку досрочно

Ипотечное кредитование – это достаточно сложный механизм, но и его можно сделать удобным и выгодным для себя инструментом. О том, действительно ли выгодно погашать ипотеку досрочно, и как это делать правильно, поговорили с экспертом строительной отрасли, вице-президентом девелопера AVA Тамарой Коломийцевой.

Уменьшение тела кредита

В первые годы после получения кредита большую часть ипотечного платежа составляют проценты банка, а само тело займа формирует лишь незначительную долю.

Таким образом вы будете напрямую уменьшать сумму основного долга и, как следствие, величину начисленных процентов. Например, ваш ежемесячный платеж составляет 30 тыс. рублей, из них 15 тыс. рублей — это проценты банка. Если в день списания денежных средств с расчетного счета вы оплатите 30 тыс. рублей, то закроете ежемесячный платеж. Но предположим, что у вас появились дополнительные денежные средства в размере 50 тыс. рублей в этом же месяце. Их необходимо внести до конца платежного месяца, в котором вы уже внесли основной платеж, а не дожидаться нового периода. Благодаря этому уменьшится тело кредита и в следующем месяце платеж станет меньше, поскольку равномерно снизятся проценты. После 10 лет выплат сумму ежемесячного платежа в первую очередь формирует основной долг, и нужно смотреть – имеет ли вообще смысл досрочное погашение. Если, например, из 12 тыс. рублей 10 тыс. это тело кредита, а 2 тыс. рублей – проценты, то досрочные выплаты сильно не изменят ситуацию.

Рефинансирование ипотечной программы

Современная банковская система позволяет рефинансировать уже имеющийся ипотечный займ, если стали доступны другие, более выгодные условия. Например, семья, в которой появился ребенок, может снизить ставку уже оформленной ипотеки путем перевода ее на «семейную» программу. Таким образом, ипотека, взятая под 17,5% до рождения детей, становится намного выгоднее – всего 6% годовых. Соответственно, снижаются и выплаты по процентам. Также необходимо наблюдать за ключевой ставкой РФ. Так, если вы оформляли кредит при ключевой ставке 17%, то по кредиту она будет составлять не менее 17,5 – 18% годовых.

При ключевой ставке 10%, ипотечные кредиты будут выдавать уже под 10,5-11%. Но при этом важно понимать, что льготная ипотечная программа не подразумевает рефинансирование и перейти на нее с другой программы не получится. Кроме того, еще на этапе заключения кредитного договора обращайте внимание на то, каким образом в нем зафиксирована процентная ставка – на весь срок или нет. Если нет, то в случае увеличения ставки рефинансирования Центробанком ваш ежемесячный платеж может значительно вырасти.

Государственные субсидии

Уменьшить свою долговую нагрузку можно с помощью материнского капитала, если после его получения внести эти средства в счет основного долга по ипотеке. Сумма субсидии за первого ребенка составляет 631 тыс. рублей, за второго – 834 тыс. Если супруги не получали налоговый вычет, то они могут оформить недвижимость в совместную собственность, каждый по отдельности оформить налоговый вычет на квартиру, а полученные средства внести в счет тела общего ипотечного кредита. Таким образом, уменьшить ипотечный кредит за счет государственных программ можно на 1,7 млн рублей. Налоговый вычет на первое жилье составляет до 260 тыс. рублей, а на проценты по ипотеке – до 390 тыс. рублей.