Инвестируем в будущее: почему выгодно погашать ипотеку досрочно

О том, как ускорить погашение ипотеки и секретах экономии, нам рассказал Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

— Не секрет, что ипотека за 20-30 лет приводит к значительной переплате за купленную в кредит квартиру. К примеру, по расчётам нашего финансового калькулятора (vbr.ru/banki/ipoteka/calculator/) по текущим рыночным ставкам (18%-20%) переплата за двухкомнатную московскую квартиру стоимостью 20 млн. рублей за 30 лет превысит 61 млн. рублей. То есть заёмщики заплатят банкам три цены квартиры «сверху». 

Вот почему люди «затягивают пояса» потуже и стремятся направить на погашение кредита все дополнительные доходы — премии, отпускные. Многие берут подработку или устраиваются на вторую работу, чтобы годами вносить бОльшие суммы платежей и сокращать «тело» кредита ускоренными темпами. Логика заёмщиков понятна: чем быстрее гасится ипотека, тем меньше итоговая переплата процентов по нему.

Но стоит отметить, что наиболее грамотные ипотечники всегда смотрят на свою финансовую ситуацию шире. Они стараются учитывать текущую рыночную конъюнктуру, принимая решение, как распорядится деньгами в определённые моменты времени. Например, когда в экономике наблюдается высокая инфляция как сейчас, досрочное погашение кредита порой оправданно. Часть клиентов сейчас кладут деньги на вклад под 18%, зарабатывают высокий доход, а уже потом направляют его на погашение ипотеки, допустим, по ставке 8% (льготная госпрограмма действует до 1 июля). Напомним, банки не могут менять условия уже выданного кредита, поэтому ставка кредитования фиксируется договором на весь срок ипотеки.

Разберемся, как работает эта схема, и проверим, что будет выгоднее – закрыть сразу ипотеку или сначала сделать вклад. Допустим, человеку повезло с работодателем, который выплатил москвичу-ипотечнику премию в 500 тыс. рублей. Предположим, что остаток долга по ипотеке под 8% равен 10 млн рублей, а до конца срока ипотеки остаётся ещё 20 лет. Согласно расчётам калькулятора, его ежемесячный платёж – 83 644 рублей. За один год он в среднем переплачивает около 84 тыс. рублей в виде процентов. 

Если клиент внесет премию 500 тыс. рублей на вклад под 18%, то за год, согласно нашему калькулятору вкладов заработает 89 877 рублей (vbr.ru/banki/deposity/calculator). Получается, что доход вклада по ставке вдвое выше ипотечной полностью «перекроет» расходы по кредитным процентам.

Дополнительно проверим, сколько заёмщик смог бы сэкономить процентов, направив деньги премии на погашение ипотеки сразу. Согласно расчётам калькулятора досрочного погашения ипотеки – ежегодная переплата процентов уменьшится до 79 794 рублей, то есть экономия за год составит только 5 тыс. рублей (vbr.ru/banki/ipoteka/calculator/dosrochnoe-pogashenie).

Получается, что благодаря текущим депозитным ставкам схема с вкладом выгоднее досрочного погашения ипотеки. Скажем больше: если премия из нашего примера будет сопоставима с остатком долга, то человек сможет дополнительно заработать. Вот почему мы рекомендуем всем ипотечникам внимательно считать, что выгоднее. Обратим внимание, что похожую схему практикует бизнес. В условиях высоких ставок компании не спешат быстрее гасить кредиты, которые взяты по низким ставкам. Сначала они зарабатывают доходы на депозитах. Также напомним общее правило: высокая инфляция всегда ускоренными темпами «съедает» денежный эквивалент суммы любого долга, что на руку заёмщикам.

У всех россиян-налогоплательщиков есть ещё один источник средств для досрочного погашения ипотеки. Речь о налоговых вычетах за покупку квартиры и по ипотечным процентам. Максимальный возврат за квартиру — 260 тыс. рублей, по уплаченным процентам – 390 тыс. рублей. Таким образом, в «запасе» у одного ипотечника есть 650 тыс. рублей. А если квартиру купили супруги-налогоплательщики, то они могут рассчитывать на «резерв» в 1 млн 300 тыс. рублей, чтобы отправить его на погашение ипотеки.

У семейных заёмщиков с детьми поле для манёвра ещё шире, ведь на погашение ипотеки можно направить материнский капитал (как федеральный, так и региональный). Размер льготы за двоих детей в 2024 году вырос до 833 тыс. рублей. Мат.кап за одного ребёнка — 630 тыс. рублей.

Государство предусмотрело дополнительную льготу для семей, где родился третий или последующий ребёнок. Многодетные родители в праве получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки, в том числе досрочное. А, к примеру, на Дальнем Востоке субсидии выше. Многодетные семьи Приморского края могут оформить 1 млн. рублей. В июне правительство расширило географию регионов с повышенным выплатами многодетным заёмщиков, включив в госпрограмму Чукотку, Камчатку, Сахалин, Хабаровский край, Амурскую и Магаданскую области, Еврейский АО.

Таким образом, родители с детьми за счёт федеральных выплат могут собрать на погашение ипотеки дополнительно 1 млн 283 тыс. рублей. А если пара суммирует «детские» деньги с налоговым вычетом, то досрочный «транш» может вырасти до 2 млн 583 тыс. рублей. Сумма весьма внушительная для обеих столиц, не говоря уже о небольших городах.

Имея деньги для досрочного погашения, ипотечники вправе выбирать один из двух вариантов — сократить срок кредита или ежемесячный платёж. Обе схемы рабочие, и всё зависит от обстоятельств заёмщиков. Допустим, семья опасается, что в дальнейшем лишится работы или дополнительного дохода. Пока идёт поиск нового работодателя, долг никуда не денется. По нему вам придётся вносить ежемесячные платежи. Чем они меньше, тем посильнее нагрузка. Поэтому мы советуем не сбрасывать со счётов этот вариант, если нет уверенности в том, что будет завтра.

Предположим, что вы как заёмщики готовы продолжать вносить платежи прежними суммами после того как досрочно погасили часть кредита и сократили его срок. Так как «тело» долга уменьшилось, вы сможете быстрее расквитаться с долгом, причём не увеличивая ежемесячную финансовую нагрузку на личный бюджет.

Заметим, сами банки чаще всего настаивают на первом варианте. И дело не только в их доходах, которые будут выше, если заёмщик не сокращает срок кредита. Главное, что уменьшается долговая нагрузка человека (его ежемесячные платежи). Значит, риск дефолта у клиента ниже, что, в свою очередь, уменьшает риск банка по созданию резервов.