В 2024 году покупка жилья в России с помощью ипотеки стала еще более доступной благодаря разнообразным программам с льготной ставкой. Как оценить свои возможности и выбрать подходящую льготную ипотечную программу, узнать, как снизить расходы на ипотеку, сделать шаг к приобретению собственного жилья – на эти и другие вопросы, касающиеся льготной ипотеки, расскажет Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
– С 1 июля власти скорее всего закроют самую массовую в последние четыре года льготную ипотеку под 8%. Она была доступна всем заёмщикам, без дополнительных требований к количеству детей, проживанию в конкретном регионе или месту работы. Ипотечники активно использовали господдержку, чтобы кредитоваться в 2024 году по ставке в 2-2,5 раза ниже средней по рынку.
С её помощью люди могли покупать новостройки и строить собственные частные дома. Льготную ипотеку много критиковали, так как благодаря её доступности из-за низкой ставки этот кредит разогнал стоимость квартир и, фактически, сделал их недоступными для людей с доходами ниже средних. Действительно, стоимость новостроек за время её действия удвоилась, а разрыв ценника между «первичкой» и «вторичкой», по оценкам ЦБ, во II квартале превысил 50% в среднем по стране. Кроме того, последний год значительно увеличились расходы бюджета на субсидирование льготных процентов, так как резко подскочила ключевая ставка ЦБ.
До 31 декабря 2030 года действует льготная ипотека, которую власти ввели для жителей новых регионов и Белгородской области по ставке до 2%.
Минфин и ДОМ.РФ прогнозируют, что в дальнейшем на долю ипотек с субсидией государства будет приходится до четверти объемов выдаваемых в стране жилищных кредитов с текущих 75% по итогам мая (по данным ЦБ РФ). Однако напомним, новые параметры продлённой до 2030 года самой массовой госпрограммы — семейной ипотеки — власти пока не объявили (на 28 июня).
Есть риск, что требования к заёмщикам станут жёстче, так как ставку в 6% оставят только для заёмщиков с детьми до 6 лет. Для остальных клиентов с детьми от 6-ти до 18 лет её могут поднять до 12%. Но из практики прошлых лет мы видим, что из-за двузначных ставок ипотека резко «тормозит». Значит, есть риск, что в сегменте семейной ипотеки рынок может потерять, по нашим оценкам, двух из трёх потенциальных покупателей новостроек. Отметим, окончательных решений пока нет. Но в статистике ЦБ за май на семейную ипотеку пришлось 39% от всего объема выдач жилищных займов и половина (50%) от льготных. На льготную ипотеку – 24%. Иными словами, «закручивание гаек» в самых массовых кредитах, разумеется отразится и на заёмщиках, и на рынке в целом. Ведь к началу июня на выдачи по отраслевым и территориальным льготным программам приходилось около 14% сделок, судя по данным регулятора.
То есть покупать квартиры у застройщиков с господдержкой сможет лишь каждый пятый заёмщик, который подпадает под условия оставшихся госпрограмм. Таким образом власти добьются поставленной цели: сделать ипотечные льготы адресными. Но очевидно, что аудитория получателей помощи — граждан РФ — значительно сократиться, что сделает недоступной дешёвую ипотеку для большинства тех, кто планировал купить новостройку. Для оставшихся льготников — ИТ-специалистов, покупателей недвижимости на территории Арктической зоны и ДФО, в сельской местности и в новых регионах — в 2024 году пока ничего не меняется. Наиболее мягкие условия и требования к заёмщикам в госпрограмме для новых регионов и жителей Белгородской области, чья недвижимость признана властями непригодной для проживания. Льготный кредит можно взять как на «первичку», так и на «вторичку», лимит кредита – 6 млн, первый взнос — 10%, ставка — до 2%. Как пояснили в Минфине, такие параметры программы действуют до 30 апреля 2025 года, хотя сама программа продлена до конца 2030-го.
Арктическая и дальневосточная ипотека также выдаётся по ставке до 2% и действует до 31 декабря 2030 года. Её стандартный лимит – 6 млн рублей, а для недвижимости больше 60 кв.м. – 9 млн рублей.
Люди могут купить новостройку или построить собственный дом, причём власти оговорили, какие города и населённые пункты арктических регионов входят в госпрограмму. Добавим, их список постоянно расширяется, как и перечень потенциальных покупателей. Отметим, государство разрешает взять этот льготный кредит не всем.
Они могут купить новостройку, а в сельской местности и моногородах (отдельный список) и «вторичку». Правда, государство ограничивает стоимость квадратного метра квартир, на которые можно взять льготный кредит, что также ограничивает «поле для маневра» ипотечников. Ещё одна госпрограмма много лет пользуется популярностью у покупателей благодаря низкой ставке в 3%, причём не только у жителей села, но и у горожан. Речь о сельской ипотеке, которая с 2022 года стала бессрочной. По ней можно приобрести или построить не только частный дом, но квартиру в доме, расположенном в сельской местности. Программа работает для населенных пунктов с количеством жителей не более 30 тыс. человек. Таким образом, приобретаемое жилье может находиться на территории сельского поселения, рабочего поселка, поселка городского типа или небольшого города. Другое дело, что лимиты на эту госпрограмму регулярно заканчиваются, и банки останавливают кредитование. Лимит кредита – 6 млн рублей, ПВ – 20%, срок кредитования – 25 лет. С весны 2024 года регулярно заканчиваются лимиты и по другой госпрограмме, которая набрала популярность, — ИТ-ипотеке. Сейчас она действует до конца 2024 года, однако по инициативе Минцифры власти обсуждают возможность её продления. Ставка кредита – 5%, срок – 30 лет, ПВ – 20%, лимит – до 18 млн рублей в городах-миллионниках и 9 млн рублей по всей стране. С помощью льготного кредита заёмщики ИТ-отрасли могут купить новостройку или построить собственный дом. Правда для них введены ограничения по зарплате и возрасту. Доход сотрудника аккредитованной в Минцифры ИТ-компании не должен быть меньше 120 тыс. рублей в городах-миллионниках и 70 тыс. в других, а возраст клиента не может превышать границы диапазона от 20 до 50 лет (на момент погашения ИТ-ипотеки).
Так как количество ипотечных льготников после 1 июля резко сократиться, девелоперам придётся придумывать новые схемы, чтобы продавать квадратные метры новостроек.
Надо сказать, что застройщики не сидят сложа руки и уже «побежали быстрее». В июне крупные корпорации анонсировали скидки по ипотечным ставкам до 8% с текущих 18%-20% по рыночным программам банкиров. По сути для покупателей квартир дисконты по процентам от застройщиков должны частично заместить госфинансирование. Но это потребует от девелоперов «затянуть» пояса, проще говоря, — делиться доходами, отдавая покупателям часть заработанного в виде субсидий. Большим игрокам такой вызов по силам. Но вот судьба небольших строительных компаний, особенно в регионах, на наш взгляд, под вопросом. Добавим, чем дольше на рынке недвижимости продлится текущая неблагоприятная ситуация, тем сложнее им будет выжить, пройдя «естественный рыночный отбор». Мы также полагаем, что после 1 июля самой востребованной схемой от девелоперов станет рассрочка. Но для покупателей очевиден минус такой схемы: цена квартиры, проданной в рассрочку всегда выше той, которая продаётся без неё. Другой рабочей схемой продаж у застройщиков и их банков-партнёров станет ипотека по дифференцированной ставке. Её часто называют ипотекой по ставке от застройщика. Девелоперы субсидируют (компенсирует) банку «выпадающие» доходы. О возобновлении таких программ к концу июня объявили ипотечные лидеры Сбербанк, ВТБ. Они готовы продолжить льготное кредитование вместе с партнёрами-застройщиками по ставке 8%, но лишь на первые годы ипотечного кредита. Траншевая ипотека станет третьим антикризисным инструментом, который девелоперы будут активно предлагать покупателям. С большой вероятностью эту схему доработают, внедрив в механизм ещё и ипотеку с субсидией по ставке от застройщика. Мы не исключаем, что вырастет доля сделок по схеме трейд-ин. Суть схемы: застройщик выкупает «старую» квартиру, а взамен продаёт клиентам новые с доплатой. Доплата может быть, как за счёт ипотеки, так и в рассрочку от девелопера. Напомним, в эпоху «до льготной госпрограммы» (в 2018-2019 году) на схему трейд-ин приходилось до 15%-20% сделок. Поэтому, велика вероятность, что после 1 июля 2024 года рынок новостроек ждёт «ренессанс» трейд-ина. Но оговоримся, если в экономике не будет новых геополитических шоков, тогда россиянам станет вообще не до квартирного вопроса.
Мы считаем, что рынок сначала «откатится» лет на пять назад в эпоху «до льготной ипотеки», и, как это уже бывало ранее, начнёт постепенно «оживать». Темпы восстановления будут зависеть от скорости адаптации продавцов и стабилизации ставок кредитования, если ЦБ справится с инфляцией.
Обсуждение закрыто.