До 60–70% предложения в сегменте доступного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) занимают проекты на сельхозземлях, подсчитали эксперты компании Noco. Со вступлением в силу закона № 295-ФЗ использование сельхозугодий для ИЖС становится невозможным. Для рынка это означает важный сдвиг: на смену хаотичному освоению «полей» приходит эра системного и качественного девелопмента. Однако в ближайшие годы новые правила могут привести к двукратному ускорению роста цен.
Законодательная инициатива направлена на защиту ценных сельскохозяйственных ресурсов и формирование упорядоченной застройки. Массовое использование таких земель было обусловлено простой схемой — покупкой относительно дешёвой пашни на окраине города с последующей нарезкой на участки. Зачастую это приводило к появлению посёлков без дорог, инженерных сетей и социальной инфраструктуры. Теперь этот инструмент перестал быть легальным: Росреестр подтвердил, что региональные власти больше не имеют права менять вид разрешённого использования (ВРИ) таких земель под застройку.
Аналитики Noco выделяют два фактора, которые в ближайшие пару лет изменят подходы девелоперов и отразятся на стоимости загородного жилья. Первый — концентрация на легитимных площадках. Ранее девелопер мог выбрать дешёвый участок и пройти процедуру перевода, теперь этот сценарий исключён. Дефицит подготовленных площадок, изначально имеющих статус ИЖС, уже привёл к тому, что разница в цене между «диким полем» и легитимной территорией под застройку в Подмосковье отличается в три-пять раз, и этот разрыв будет только расти. Второй фактор — внедрение стандартов КРТ (комплексное развитие территорий). Современные требования обязывают девелоперов обеспечивать посёлки качественной инфраструктурой: ливневой канализацией, тротуарами, широкими дорогами и, что наиболее важно, местами в школах и детских садах. Эти расходы на создание комфортной среды теперь закладываются в себестоимость каждого проекта.
Если ранее качественные посёлки с инфраструктурой дорожали в среднем на 15% в год, то в условиях дефицита земли и новых стандартов качества стоимость домов в ближайший год может вырасти на 20–30%. С рынка постепенно уйдут игроки, не обладающие ресурсами для реализации сложных инфраструктурных проектов, что в конечном итоге повысит безопасность и прозрачность сегмента для покупателя.
«Мы видим, как рынок загородной недвижимости становится по-настоящему цивилизованным. Эпоха стихийной застройки без обязательств перед жителями уходит в прошлое, и это позитивный сигнал для всей отрасли. Покупатель получает гарантию того, что его дом не окажется в юридическом вакууме или в „поле“ без коммуникаций. В компании Noco мы изначально формировали земельный банк, ориентируясь на участки с правильным юридическим статусом и потенциалом инфраструктурного развития. Для системных девелоперов новые правила — это не ограничение, а подтверждение правильности выбранной стратегии создания качественного продукта», — отмечает сооснователь компании Noco Аркадий Хохлов.
Обсуждение закрыто.