Ипотечные ставки в 2026 году остаются высокими, поэтому покупка квартиры в новостройке ощутимо сказывается на семейном бюджете. Вместе с тем законодательство предусматривает несколько способов вернуть часть потраченных на жильё средств. Какие именно механизмы доступны покупателям, рассказал сооснователь и совладелец Группы Родина Антон Винер.
Эксперт советует начать с внимательного изучения договора, чтобы определить основания для налоговых вычетов: в расчёт можно включить расходы на приобретение жилья, отделочные работы и уплаченные банку проценты по ипотеке.
Основной имущественный вычет позволяет вернуть часть НДФЛ с суммы, потраченной на саму квартиру. Лимит расходов составляет 2 млн руб., то есть максимум можно получить 260 тыс. руб. при ставке 13%. Для новостройки действует важное условие: право на льготу возникает в тот год, когда подписан акт приёма-передачи от застройщика, а подать документы можно после регистрации права собственности.
Вычет по ипотечным процентам возвращает налог с процентов, которые заёмщик заплатил банку. Лимит здесь выше — 3 млн руб., максимальный возврат при ставке 13% — 390 тыс. руб. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Если доход облагается по более высокой ставке — 15, 18, 20 или 22%, то сумма возврата увеличивается вплоть до 660 тыс. руб. В расчёт идут только реально выплаченные банку проценты, а не вся сумма долга по графику. Обратиться за вычетом можно после оформления права собственности, при этом все проценты, выплаченные ранее на этапе долевого участия, зачтутся. Этот механизм разрешено применить только для одного объекта недвижимости.
Также при покупке новостроек у застройщика можно оформить вычет за отделку. Если в договоре долевого участия (ДДУ) или купли-продажи прямо указано, что квартира передаётся без отделки, к расходам на покупку разрешено прибавить траты на стройматериалы, услуги подрядчиков и разработку проекта. Бытовая техника и мебель в расчёт не входят. Общий лимит остаётся единым для покупки и ремонта — 2 млн руб., поэтому вернуть 13% получится только в пределах этой суммы.
Порядок подачи документов и ключевые ограничения для получения налогового вычета
Оформить вычет можно тремя путями. Первый — подать по итогам года в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ с приложением договора, акта приёма-передачи, платёжных документов, справки 2-НДФЛ, а при ипотеке — кредитного договора и справки об уплаченных процентах.
Второй путь — оформить возврат через работодателя, не дожидаясь конца года. Для этого запрашивают уведомление в налоговой службе о праве на вычет: после подтверждения бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты, пока лимит вычета не будет исчерпан.
Третий вариант — упрощённый порядок. Если банк, выдавший ипотеку, подключён к обмену данными с ФНС, он сам передаёт сведения о сделке. В личном кабинете налогоплательщика появится предзаполненное заявление — останется только проверить реквизиты и подписать его онлайн.
Для получения вычета действует несколько обязательных условий. Деньги возвращают только налоговым резидентам РФ, которые платят НДФЛ. При этом нельзя заявить вычет на ту часть стоимости, которая покрыта материнским капиталом, средствами работодателя или государственными субсидиями. Налог возвращается только с собственных расходов. Заявить возврат разрешено за несколько лет сразу: например, в 2026-м можно подать документы за 2023, 2024 и 2025 годы. Если квартиру покупали супруги, каждый из них вправе запустить свою процедуру в пределах установленных лимитов, даже когда собственность оформлена на одного человека.
Льготные программы и субсидии
Помимо налоговых вычетов, существуют другие способы снизить финансовую нагрузку. На рынке действуют льготные программы: ипотека для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний, семейная, дальневосточная и арктическая ипотека. У каждой из них свои ограничения по составу семьи, региону и типу жилья, а с 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на семью».
Также можно использовать прямые субсидии и сертификаты. Например, материнский капитал разрешено направить на оплату квартиры в новостройке по ДДУ или договору купли-продажи от застройщика, а также использовать для первоначального взноса по ипотеке или погашения уже взятого кредита. После приобретения потребуется выделить доли всем членам семьи, включая детей. Семьи, где в период с 1 января 2019-го по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребёнок, имеют право на выплату 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. Эта субсидия идёт строго на действующий кредитный договор, использовать её как первоначальный взнос нельзя.
В отдельных субъектах РФ есть региональные программы поддержки для молодых семей, многодетных родителей и работников бюджетной сферы — учителей и врачей. Дополнительную выгоду даёт субсидированная ипотека от застройщика, когда девелопер компенсирует банку часть ставки на период стройки. В некоторых компаниях действуют корпоративные программы, где работодатель частично возвращает сотруднику расходы на уплату ипотечных процентов.
«Рациональный подход начинается с анализа персональной ситуации: состава семьи, региона проживания, статуса занятости и прав на получение государственных субсидий. От этого зависит выбор доступных опций, а совмещение инструментов, например материнского капитала и льготной ипотеки, помогает заметно снизить расходы на жильё», — подчеркнул Антон Винер.
Обсуждение закрыто.