За девять месяцев 2026 года объем инвестиций в российскую недвижимость сократился на 14%, хотя количество сделок продолжило расти. При этом отдельные сегменты, включая офисные блоки, Light Industrial и площадки под жилищное строительство, показали положительную динамику. Однако причины роста в каждом случае различаются, а результаты отдельных крупных сделок могут заметно влиять на общую статистику. Аналитики CORE.XP отмечают, что при оценке перспектив 2027 года важно учитывать стоимость финансирования, наличие качественных объектов и изменения в структуре инвестиционного спроса.
За девять месяцев 2026 года в недвижимость России вложили 586,7 млрд рублей, на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом количество сделок не сократилось, а, наоборот, выросло на 3%, до 448. Получается, что инвесторы продолжают вкладываться в недвижимость, но средний размер сделок и структура вложений меняются.
В коммерческой недвижимости это видно по среднему размеру сделки: он снизился с 1,5 млрд до 1,1 млрд рублей, а общий объем инвестиций в сегмент сократился на 26%, до 413,2 млрд рублей. Одновременно вложения в площадки под жилищное строительство выросли на 41%, до 173,5 млрд рублей. Их доля в общем объеме инвестиций увеличилась с 18% до 30%. Правда, за этим ростом стоят прежде всего более крупные приобретения, а не увеличение количества сделок.
Офисные блоки вместо целых зданий
Офисы по-прежнему остаются крупнейшим направлением вложений в коммерческую недвижимость. За январь – сентябрь 2026 года объем инвестиций в этот сегмент составил 193,6 млрд рублей, что на 23% меньше прошлогоднего результата. На офисы пришлось 47% всех инвестиций в коммерческие объекты.
Пока вложения в офисные здания целиком и участки под строительство сокращаются, отдельные помещения и этажи привлекают все больше капитала. За девять месяцев инвестиции в такой формат выросли на 47%, до рекордных 70,8 млрд рублей. Теперь на них приходится 37% всех офисных вложений.
Средний чек инвестиционной сделки с отдельным офисным блоком за год вырос втрое – с 250 млн до 750 млн рублей.
По данным CORE.XP, положительную динамику поддержали интерес инвесторов и конечных собственников к офисным блокам как альтернативному инструменту размещения капитала, а также выход на рынок новых проектов.
Покупка целого бизнес-центра требует значительного капитала и предполагает управление большим объектом. Отдельный офисный блок позволяет работать с меньшим бюджетом и не брать на себя все задачи собственника здания.
При этом рекордные вложения за девять месяцев не означают, что аналогичная динамика сохранится в 2027 году. Многое будет зависеть от стоимости заемных средств, расположения офисов, качества помещений и спроса со стороны покупателей и арендаторов.
Light Industrial: небольшие объекты идут против рынка
За девять месяцев 2026 года объем инвестиций в производственно-складскую недвижимость сократился на 21%, до 100,8 млрд рублей. Основная часть вложений, 67%, пришлась на крупноформатные склады BigBox. Однако снижение затронуло не все форматы.
В частности, инвестиции в Light Industrial выросли на 5%, с 14,3 млрд до 14,9 млрд рублей. Доля небольших производственно-складских объектов в структуре складских вложений увеличилась с 11% до 15%.
Такие помещения можно использовать под разные задачи – от небольшого производства до хранения и распределения товаров. Для инвестора это означает более широкий круг потенциальных пользователей, хотя многое зависит от характеристик конкретного объекта.
При этом рост вложений в Light Industrial был умеренным. Сам по себе он не позволяет говорить об устойчивом повышении инвестиционной активности в сегменте. Для оценки дальнейших перспектив важно учитывать расположение объектов, обеспеченность инженерной инфраструктурой и реальный спрос со стороны арендаторов.
Площадки под жилье: сделок меньше, денег больше
В сегменте земельных участков под жилищное строительство также наблюдается рост инвестиций. За девять месяцев 2026 года вложения увеличились на 41%, до 173,5 млрд рублей.
Количество сделок за год сократилось с 68 до 60, а средний чек, наоборот, вырос на 61% – с 1,8 млрд до 2,9 млрд рублей. То есть увеличение общего объема вложений связано прежде всего с более крупными приобретениями.
Это важное различие для оценки ситуации на рынке. Сам по себе рост инвестиций еще не говорит о том, что девелоперы начали активнее скупать землю по всей стране. На общие показатели могут заметно влиять отдельные крупные сделки, поэтому говорить об устойчивом увеличении спроса на земельные участки пока преждевременно.
Еще одна заметная тенденция – изменение структуры приобретений закрытых паевых инвестиционных фондов. По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года объем вложений ЗПИФ в жилую недвижимость вырос в четыре раза, до рекордных 28,6 млрд рублей. При этом совокупный объем приобретений недвижимости фондами сократился на 20%, до 140,2 млрд рублей, а инвестиции в коммерческие объекты снизились на 33%.
Таким образом, на фоне общего сокращения активности фондов вложения в жилую недвижимость, напротив, выросли. Однако результаты девяти месяцев не позволяют заранее оценить, сохранится ли такая динамика в следующем году.
Торговая и гостиничная недвижимость: выбор будет сложнее
За девять месяцев 2026 года инвестиции в торговую недвижимость сократились на 23%, до 89 млрд рублей. При этом, по оценке CORE.XP, показатель соответствует среднему уровню вложений в торговые объекты за последние шесть лет.
Более существенное снижение зафиксировано в гостиничном сегменте – на 55%, до 20,5 млрд рублей. Однако здесь важно учитывать высокую базу прошлого года: в 2025 году объем инвестиций достиг 45,4 млрд рублей благодаря нескольким крупным сделкам.
Если сравнивать результаты не только с прошлым годом, картина выглядит иначе. За первые девять месяцев 2022–2024 годов вложения в гостиничную недвижимость составляли порядка 21–22 млрд рублей. Таким образом, текущий показатель сопоставим с результатами тех лет.
В 2026 году основная часть инвестиций в гостиничном сегменте, 68%, пришлась на действующие отели. Еще 32% составили вложения в новые проекты и объекты под редевелопмент.
В торговой недвижимости важным ориентиром остаются ставки капитализации. По данным CORE.XP, в III квартале 2026 года для качественных торговых центров они составляли 10–10,5% в Москве и 13–14% в регионах. Для офисных объектов столицы показатель находился на уровне 9–10%, для складов – 12–13%.
Но сравнивать объекты исключительно по ставкам капитализации недостаточно. За высокой потенциальной доходностью могут стоять дополнительные расходы, необходимость ремонта или сложности с заполнением площадей арендаторами. Поэтому при оценке привлекательности конкретного объекта важно учитывать не только стоимость покупки, но и его состояние, качество арендаторов и возможные дополнительные вложения.
Кто покупает недвижимость и где сосредоточены инвестиции
Меняется не только распределение вложений между сегментами, но и структура покупателей. За девять месяцев 2026 года доля приобретений коммерческой недвижимости с инвестиционными целями выросла с 64% до 83%. Объем таких сделок достиг 345 млрд рублей.
В то же время покупки недвижимости для собственных нужд сократились почти втрое – с 201 млрд до 68 млрд рублей. Таким образом, инвестиционные приобретения стали занимать заметно более значимое место в структуре рынка.
Изменилось и соотношение частных покупателей и компаний с государственным участием. Доля последних в инвестициях в коммерческую недвижимость увеличилась с 7% до 19%, тогда как доля частных организаций снизилась с 93% до 81%. В CORE.XP связывают такую динамику в том числе с заключением ряда крупных сделок.
При этом инвестиционная активность по-прежнему сосредоточена преимущественно в двух крупнейших городах страны. На Москву пришлось 81% общего объема вложений в недвижимость России, на Санкт-Петербург – около 10%. Совокупно они обеспечили 91% всех инвестиций за девять месяцев 2026 года.
Такая концентрация показывает, что общероссийские показатели во многом зависят от сделок на столичных рынках. Поэтому при оценке перспектив отдельных регионов важно рассматривать местную динамику отдельно.
Что будет определять инвестиции в 2027 году
Одним из главных факторов для рынка остается стоимость заемного финансирования. Несмотря на снижение ключевой ставки в течение 2026 года, стоимость привлечения капитала продолжает влиять на инвестиционные решения.
При покупке недвижимости инвесторам приходится оценивать не только цену объекта, но и потенциальный арендный доход, необходимые дополнительные вложения и сроки возврата средств. Не менее важен выбор качественного актива, который сможет обеспечить требуемую доходность.
При этом результаты отдельных сегментов за девять месяцев 2026 года не стоит напрямую переносить на следующий год. Влияние крупных сделок, изменение стоимости финансирования и ограниченное предложение качественных объектов могут существенно менять общую картину рынка.
«По оценке CORE.XP, по итогам 2026 г. общий объем инвестиций в недвижимость России составит 800–850 млрд руб. – против 1,1 трлн руб. годом ранее. Но дело не только в дорогих деньгах и охлаждении инвестиционной активности в экономике в целом: рынок столкнулся с дефицитом качественных объектов. Активов, способных дать инвестору требуемую доходность, на рынке попросту не хватает, а крупные готовые объекты под собственные нужды сегодня – штучный товар», – отмечает Елена Денисова, коммерческий директор, исполняющая обязанности руководителя отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
В 2027 году на инвестиционную активность будут влиять стоимость заемного капитала, доступность качественных объектов и общие экономические условия. При этом перспективы каждого сегмента важно оценивать отдельно, учитывая особенности спроса и влияние крупных сделок. Эти вопросы станут частью профессиональной дискуссии на ежегодной конференции «СИЛА ЧЕТЫРЕХ», которая пройдет 11 февраля 2027 года в Москве.
Обсуждение закрыто.