По данным департамента аналитики КОЛДИ, в 2027–2030 годах в пределах МКАД введут 2,6 млн кв. м офисов на продажу. Пик придется на 2028 год: 980 тыс. кв. м — втрое больше, чем годом ранее. Предложение растет на фоне охлаждения спроса, поэтому конкуренция между проектами усилится, а покупатели станут требовательнее к качеству офисов.
Всего в Москве по состоянию на конец октября, по данным КОЛДИ, строится 2,9 млн кв. м офисов, предназначенных для продажи, — это 77 проектов. Больше половины объема приходится на четыре компании.
До 2028 года ввод остается стабильным. В 2025 году на рынок вышло 311 тыс. кв. м. В 2026-м, по данным компании, введут около 321 тыс. кв. м: 207 тыс. уже сданы с января по октябрь, еще 114 тыс. заявлены до конца года. В 2027 году объем останется на том же уровне — 320 тыс. кв. м.
Однако, в 2028 году объем вырастет до 980 тыс. кв. м. Затем начнется снижение: 704 тыс. кв. м в 2029 году и 612 тыс. кв. м — в 2030-м. В 2031–2032 годах объемы сократятся до 94–98 тыс. кв. м в год.
Рост предложения меняет и деловую карту Москвы: новые офисные районы формируются за пределами центра. Согласно данным аналитиков КОЛДИ, больше всего нового предложения сосредоточено в трех локациях: Тушинская и Щукино в СЗАО — 165 тыс. кв. м в четырех проектах; Ленинский проспект и район метро «Калужская» в ЮЗАО — 151 тыс. кв. м в пяти проектах; Кутузовский проспект и район метро «Кунцевская» в ЗАО — 145 тыс. кв. м в шести проектах.
Многие из них возникают по программе комплексного развития территорий (КРТ): на месте бывших промзон появляются кварталы с офисами, сервисами и общественными пространствами. КОЛДИ — оператор КРТ в трех проектах, в их числе деловой кластер ЛЕВЕНТ на Дмитровском шоссе и индустриально-промышленный парк в Чертанове площадью 153 тыс. кв. м, который станет крупнейшим объектом такого формата в Москве. Еще два проекта находятся в разработке.
Спрос на офисные помещения после пиковых 2024–2025 годов охлаждается. В компании связывают это с тремя факторами: коррекцией рынка после высокой базы, ценами нового предложения — на уровне среднерыночных, а нередко и выше, и осторожностью бизнеса, который дольше принимает решения о покупке.
Покупатели преимущественно выбирают компактные офисы. По данным девелопера, с начала 2026 года средняя площадь сделки в сегменте продажи составляет 211 кв. м (анализ продаж в 68 проектах). Больше 75% спроса по площади — помещения до 300 кв. м. Самый популярный диапазон — 50–100 кв. м, который составляет почти половину спроса.
«Структура спроса показывает, что бизнесу сегодня в первую очередь интересны эргономичные и функциональные пространства. Учитывая этот запрос, в своих проектах, таких как офисный комплекс СОЛИД, мы делаем ставку на вариативность планировок: в продаже есть как небольшие помещения от 35 кв. м, так и целые этажи площадью до 1 072 кв. м. А ЛЕВЕНТ ориентирован на крупные корпоративные штаб-квартиры», — комментирует Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ.
Сегодняшние объемы ввода — результат проектов, запущенных три-четыре года назад. При этом новые офисы, как правило, не продаются дешевле рынка.
«На это влияют не только инфляция и рост себестоимости строительства, но и эволюция самого продукта: девелоперы проектируют деловые центры с учетом пользовательских сценариев, предусматривают масштабную инфраструктуру, внедряют цифровые и интеллектуальные решения. Это отражается на конечной стоимости офиса, но одновременно повышает качество и эффективность использования пространства», — поясняет Алексей Синявский.
С ростом предложения в 2027–2030 годах разница между проектами станет заметнее. Выиграют объекты, которые предложат бизнесу не просто квадратные метры, а эргономику, гибкость и продуманную инфраструктуру. На первый план выйдут здания с явными отличиями от конкурентов, в том числе трофейные офисы с трансформируемыми планировками, современным инженерным оснащением, соответствием ESG-принципам и расширенным сервисом для резидентов.
Обсуждение закрыто.