Пентхаусы сегодня остаются одним из наиболее дорогих и редких форматов на рынке элитной и премиальной недвижимости Москвы. При этом за последние десятилетия сам продукт заметно изменился. Если раньше пентхаус ценили прежде всего за высоту и большую террасу, то сегодня покупатели оценивают совокупность характеристик — локацию и виды, приватность, архитектуру, гибкость планировок и возможность организовать пространство под себя.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, на начало октября 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра пентхауса в новых проектах делюкс-класса в Москве достигла 4,7 млн рублей, увеличившись на 4% за год. Средняя площадь такого объекта составляет 285 кв. м, а средний бюджет предложения — около 1,3 млрд рублей, что на 6% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
Одновременно предложение пентхаусов сокращается. На начало октября 2026 года в новых проектах делюкс экспонировалось около 70 таких объектов, что на 20% меньше, чем годом ранее. Отчасти это связано с продажей ранее выведенных на рынок лотов, а не обязательно с тем, что пентхаусов в новых проектах стало меньше.
Продажи при этом растут. По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года на первичном рынке Москвы было продано 7,3 тыс. кв. м пентхаусов, что на 25% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. По итогам III квартала на пентхаусы пришлось 5% общего количества сделок в сегменте, а площадь проданных объектов достигла 3,6 тыс. кв. м, увеличившись на 60% относительно предыдущего квартала.
Первые московские пентхаусы появились на рынке в конце 1990-х — начале 2000-х годов. На тот момент формат предполагал отдельный вход, отдельный лифт, несколько уровней, высокие потолки, панорамное остекление и большие террасы. Пентхаус воспринимался прежде всего как статусный объект и демонстрация нового уровня качества жизни.
За прошедшие годы многие из этих характеристик стали привычными для премиального и элитного сегментов. Поэтому сегодня само расположение квартиры на последнем этаже уже не является достаточным преимуществом. Все большее значение приобретают особенности конкретного объекта и сочетание решений, которые сложно воспроизвести в другом проекте.
Одним из ключевых факторов стал вид. Для покупателя важна не просто панорама Москвы, а конкретный городской ландшафт — исторический центр, Москва-река, узнаваемые архитектурные объекты. Вид из окна теперь входит в ценность недвижимости наравне с площадью и характеристиками дома.
«Для нас выбор участка — во многом выбор будущего вида. Что увидит владелец пентхауса со своей террасы, мы оцениваем еще до начала проектирования: вместе с окружением, историей места и тем, как будет меняться район. В историческом центре панорама складывается из особняков, храмов, высоток и реки, и каждый дом видит Москву по-своему. Задача архитектуры — раскрыть этот вид: правильно сориентировать окна, террасы и жилые комнаты», — говорит Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ.
Не меньшую роль играют террасы. Они становятся продолжением интерьера и позволяют создавать разные сценарии использования — от зоны отдыха до пространства для приема гостей. При этом важна не только площадь террасы, но и ее ориентация, защищенность от чужих взглядов и связь с внутренним пространством.
Еще одно важное требование — приватность. Современный сценарий проживания предполагает ее не только внутри квартиры, но и на всем пути владельца — от въезда на парковку до подъема в жилую зону. Для этого важны функциональное разделение потоков, сервисные помещения и лифты, а также пространства, доступные только резидентам.
«Современный пентхаус все меньше воспринимается просто как квартира на последнем этаже. Для покупателя это самостоятельный продукт, в котором важны приватность и понятная логистика, панорама видов, продуманные планировочные решения и адаптация пространства под собственный образ жизни. Требования к таким объектам становятся все более индивидуальными: универсального набора характеристик уже недостаточно. При создании пентхауса необходимо учитывать архитектуру, локацию и особенности конкретного дома, чтобы пространство действительно соответствовало сценариям будущего владельца», — комментирует Алексей Погонин, директор по продукту КОЛДИ.
Это видно и по планировкам. В одном проекте востребован пентхаус, рассчитанный на семейный сценарий с несколькими спальнями и кабинетом, в другом — гибкое пространство с возможностью устройства антресоли или изменения функционального назначения отдельных зон.
По оценке CORE.XP, количество пентхаусов в жилом комплексе определяется его архитектурой, позиционированием и ожидаемым спросом. Возможности расширения этого формата ограничены конфигурацией верхних этажей и необходимостью обеспечить характеристики, за которые покупатель готов платить: панорамные виды, приватность, просторные террасы и индивидуальные планировки. Поэтому для девелопера приоритетом остается формирование конкурентоспособного продукта, а не увеличение количества пентхаусов само по себе.
«Пентхаус можно сравнить с автомобилем премиального класса, в котором базовая конструкция сочетается с возможностью индивидуальной настройки. Здесь такую роль играют нестандартная планировка, высота пространства, терраса, виды и набор дополнительных функций. Поэтому еще на этапе проектирования важно закладывать гибкое пространство, которое сможет адаптироваться под запрос конкретного покупателя», — отмечает Алексей Погонин.
Эти принципы реализованы в проектах КОЛДИ. В «Хамовниках 12», проекте, входящем в состав бренда «КОЛДИ Коллекция», предусмотрены два пентхауса на 14-м этаже с террасами. Высота потолков достигает 5,6 метра, в квартирах предусмотрены дровяные камины. Одна из террас выходит сразу на две стороны, а из окон видны Москва-река, МГУ, историческая застройка Хамовников и деловой центр столицы. Автор архитектурной концепции — Евгений Герасимов. Архитектура и интерьеры дома решены как единое целое: акцент сделан на камерном масштабе, выразительной геометрии фасадов и максимально раскрытых в сторону города жилых пространствах.
В других домах «КОЛДИ Коллекция» те же принципы решены по-разному. В проекте «Стравинский» на Малой Никитской — два двухуровневых пентхауса с каминами и террасами. В каждый ведет персональный лифт, а два этажа разделяют парадную и приватную части, которые связывает винтовая лестница. Из окон видны исторические особняки, высотка на Баррикадной и небоскребы «Москва-Сити».
В клубном доме «Козихинский 22» на Патриарших прудах также два пентхауса, но разного формата. Первый — двухэтажный, с собственным лифтом и тремя террасами: уровни отделяют приватную часть от парадной. Второй — единственная квартира на этаже, с собственным садом на высоте 23 метров над городом. Дом спроектировало бюро «Ариада».
В клубном доме «Стендаль» в Малом Левшинском переулке, спроектированном бюро «Меганом», коллекцию квартир завершают двухэтажные пентхаусы с центральным каминным залом, террасами и панорамными видами. В каждый пентхаус ведет индивидуальный лифт.
Тот же подход КОЛДИ применяет и в премиальном сегменте. В клубном квартале «Дом 7 Даниловский» компания предусмотрела пять пентхаусов с террасами в трех 15-этажных корпусах. Архитектурную концепцию проекта разработало бюро «Остоженка». Для верхних этажей архитекторы предложили разные сценарии организации пространства, включая пентхаус, имеющий два входа. Террасы и панорамное остекление ориентированы на исторический центр Москвы. Сам проект строится вокруг идеи обособленной городской среды: три корпуса объединены благоустроенной территорией с садом площадью около 1 га, а архитектура и ландшафт формируют камерное пространство внутри крупного городского района.
За четверть века пентхаус прошел путь от статусного жилья с набором узнаваемых атрибутов до индивидуального продукта, характеристики которого формируются вокруг конкретного владельца. Несмотря на ограниченный круг покупателей, рынок демонстрирует увеличение объема реализованных площадей и рост стоимости предложения. При этом ценность пентхауса определяется не только площадью или высотой расположения, но и тем, насколько органично в одном пространстве сочетаются виды, приватность, архитектура, логистика и возможности персонализации.
Обсуждение закрыто.