По расчетам компании PLUS Development на каждые 300 квартир нужен 1 этаж подземного паркинга. Чем меньше лоты – тем выше себестоимость парковки и тем хуже она окупается (если вообще окупается).
В августе 2026 года власти Москвы существенно ужесточили нормативы обеспеченности новостроек машино-местами. Теперь на квартиру площадью до 70 кв. м. требуется минимум 0,8 места, на жилье 70-100 кв. м. – 1,2, а на квартиры свыше 100 кв. м. – 1,6. Ранее большинство девелоперов закладывали 0,4-0,6 места на квартиру.
Параллельно усиливается тренд на «дворы без машин»: по текущим оценкам, уже более 80% строящихся жилых комплексов в столице спроектированы с учетом этой концепции.
В итоге парковочная инфраструктура стала одним из ключевых факторов роста себестоимости и конечных цен на жилье, говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу PLUS Development. По расчетам аналитиков компании получается, что примерно на каждые 300 квартир нужен 1 этаж подземного паркинга.
Деньги закапывают в землю
Подземный паркинг традиционно относится к самым дорогим элементам строительства. В PLUS Development подсчитали, что он может забирать порядка 40% всех средств, заложенных на монолитные работы.
Глубокий котлован, усиленное армирование, гидроизоляция, рампы, вентиляция и противопожарные системы сами по себе существенно увеличивают смету. А когда норматив растет в 1,5-2 раза, но почти весь объем машино-мест приходится размещать под землей, затраты могут возрастать кратно.
Это уже происходит как раз потому, что открытые дворовые стоянки не соответствуют концепции «двор без машин» и часто не учитываются в расчетах обеспеченности.
В PLUS Development уточняют, что рост себестоимости жилья может достигать 7-10% в проектах комфорт- и бизнес-класса, а в отдельных расчетах – еще больше. Часть этих издержек застройщики пытаются компенсировать через цену машино-мест, однако здесь маржинальность обычно низкая: их нередко продают около или даже ниже себестоимости. Остаток нагрузки неизбежно перекладывается на стоимость квартир.
Эффект глубины бьет по марже
Паркинги фактически меняют экономику столичных проектов. Девелоперам приходится либо увеличивать объем подземных уровней, либо искать альтернативы над землей, на отдельных участках под парковку, либо корректировать квартирографию.
Пример расчета
Если смоделировать вымышленный проект, где только мелкая или только крупная нарезка, можно увидеть реальный эффект, который может оказывать паркинг на экономику ЖК.
Если построить дом исключительно из студий минимально разрешенной площади 28 кв. м, то на каждые 1000 кв. м. жилья (36 квартир) девелопер обязан будет спроектировать 29 машино-мест. Если же построить семейные квартиры по 75 кв. м., то на те же 1000 кв. м. (13 квартир) потребуется 16 мест.
Более крупные лоты могут давать прямую экономию на паркинге примерно в 1,8 раза.
«Теперь выгоднее снижать долю студий и маленьких квартир в пользу семейных форматов от 70 кв. м., когда коэффициент машино-мест выглядит более оправданным. Иначе, особенно на участках со сложной геологией или высоким уровнем грунтовых вод, строительство дополнительных подземных уровней может стать вообще экономически нецелесообразным», – говорит Екатерина Наливайко.
Правда, переходный период пока частично смягчает удар: нормы не распространяются на объекты с уже полученными разрешениями на строительство, утвержденными АГР или экспертизой по состоянию на 5 августа 2026 года, а также на комплексы с плановым вводом до 1 января 2028 года. Однако новые проекты создают уже в других финансовых реалиях.
Качество среды оправдывает средства?
С одной стороны, жители новых столичных проектов выиграют в качестве среды: дворы без машин безопаснее и тише, а хаотичная парковка не портит эстетику пространства.
«С другой стороны, растут и цена жилья, и стоимость парковок. За последние два года удорожание машино-мест в бизнес-классе Москвы достигло 30%. Сейчас средняя цена места – около 5,1 млн рублей. И даже те, у кого нет автомобиля, косвенно оплачивают парковочную инфраструктуру через удорожание квадратного метра. В ближайшие годы расходы застройщиков на паркинги будут все заметнее отражаться на конечных ценах для покупателей», – считает Екатерина Наливайко.
А еще рынок неизбежно придет к профициту паркингов, добавляет она. Несмотря на то, что доля распроданных машино-мест в столичных новостройках бизнес-класса за последний год удвоилась – с 14% до 26%, -спрос на парковки по-прежнему носит отложенный характер и активизируется только к моменту сдачи домов. В то же время на рынок выходит колоссальный объем нового предложения, спроектированного по новым правилам. Избыточный «груз» из машино-мест, которые застройщики обязаны возводить по закону, продолжит усиливать давление на цены.
Обсуждение закрыто.