За девять месяцев 2026 года в Москве ввели рекордный за последние 12 лет объем офисной недвижимости. При этом свободных помещений на рынке стало почти вдвое больше, количество сделок сократилось, а ставки аренды продолжили расти. На первый взгляд, эти показатели противоречат друг другу. Однако за ними стоит изменение самого офисного рынка: новые площади появляются быстрее, чем растет их фактическое использование, а арендаторы получают больше возможностей для выбора.
Строят больше, чем успевают занять
По данным CORE.XP, за январь – сентябрь 2026 года в Москве было введено 900 тыс. кв. м офисной недвижимости. Это на 82% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и самый высокий показатель с 2014 года.
По итогам всего года объем нового строительства может достичь 1,3 млн кв. м, что примерно вдвое превышает результат 2025-го. Однако ввод части объектов может быть перенесен на 2027 год: из 418 тыс. кв. м, запланированных к вводу в 4 квартале, около 182 тыс. кв. м рискуют перенести на 2027 год.
На фоне высокого объема нового строительства растет и доля свободных площадей. Так, на конец 3 квартала в Москве было доступно 1,45 млн кв. м офисов, а годом ранее – 740 тыс. кв. м. Доля свободных площадей за это время увеличилась на 3,2 п.п. и достигла 7,2%. При этом, стоит отметить, что бОльшая часть нового строительства реализуется еще до момента ввода объектов в эксплуатацию: 67% площадей, заявленных к вводу в 2026 году, уже проданы, арендованы или относятся к проектам, построенным под конкретного пользователя. Причем свободные помещения появляются не только в новых зданиях: компании освобождают офисы в уже действующих бизнес-центрах. Так, за год объем свободного вторичного предложения увеличился на 78%. Таким образом, рынок одновременно пополняется новыми объектами и сталкивается с высвобождением помещений в существующих зданиях.
Компании не отказываются от офисов, но выбирают осторожнее
За 9 месяцев 2026 года в Москве заключили сделки аренды и купли-продажи офисов общей площадью 893 тыс. кв. м. Это на 14% меньше, чем годом ранее.
Основное снижение пришлось на покупку недвижимости. Объем таких сделок сократился на 32%, до 289 тыс. кв. м. А вот аренда показала гораздо более устойчивый результат: 604 тыс. кв. м, всего на 2% меньше прошлогоднего показателя. При этом в пересчете на количество транзакций наблюдается обратная тенденция, что объясняется разнонаправленным изменением среднего размера сделки. В сегменте аренды количество договоров сократилось на 28% (до 778 сделок), несмотря на минимальное падение объема в метрах. Это указывает на укрупнение сделок: средний размер вырос на 23%, до 750 кв. м, так как крупные корпоративные арендаторы консолидируют пространства. В сегменте купли-продажи число транзакций увеличилось на 10%, достигнув 971. Это обусловлено доминированием на рынке частных инвесторов и малого бизнеса, которые приобретают небольшие лоты: на помещения до 300 кв. м пришлось 87% сделок, из-за чего средняя площадь приобретаемого офиса сократилась на 35%, до 295 кв. м.
Показателен и другой индикатор – чистое поглощение. Он отражает, насколько изменился общий объем фактически занятых площадей: сколько офисов компании заняли за вычетом тех, которые освободили. По итогам трех кварталов чистое поглощение составило 363 тыс. кв. м против 408 тыс. кв. м годом ранее. Показатель остается положительным. Это значит, что компании в целом продолжают занимать больше площадей, чем освобождать. Однако прирост уже не успевает за темпами появления нового предложения.
Меняются и предпочтения арендаторов. На офисы площадью до 500 кв. м пришлось 68% сделок аренды по количеству. Кроме того, 87% договоров заключили на помещения с готовой отделкой. Для бизнеса это вполне понятный выбор. Готовый офис позволяет быстрее организовать работу и не брать на себя дополнительные затраты и сроки ремонта. А небольшой блок дает возможность точнее подобрать площадь под текущие потребности компании. Для собственников это означает, что одной локации или высокого класса бизнес-центра уже недостаточно. Все большее значение имеют готовность помещения к использованию, его размер, прилегающая инфраструктура и соответствие реальным запросам арендаторов.
Почему аренда дорожает, если свободных офисов становится больше
В стандартной рыночной модели рост предложения при замедлении спроса сдерживает стоимость аренды. Однако на московском рынке офисной недвижимости средневзвешенные запрашиваемые ставки продолжают демонстрировать рост. По данным CORE.XP, в III квартале 2026 года средневзвешенная ставка аренды офисов в Москве составила 36 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), что на 8% выше, чем в начале года, и на 19% выше, чем в III квартале 2025 года.
Однако стоит учитывать методологию расчета средневзвешенных значений. Рост статистического показателя не означает, что собственники массово пересматривают цены в сторону повышения. Увеличение средней ставки обусловлено структурным фактором — изменением состава экспонируемых помещений. На рынок вышли дорогостоящие объекты в Центральном деловом районе (ЦДР) и «Москва-Сити», что и оказало повышающее давление на средний показатель.
В действительности большинство арендодателей сохраняют действующую ценовую политику. Анализ CORE.XP сопоставимых помещений, остававшихся свободными как в III квартале 2025 года, так и в III квартале 2026 года, показал, что в 90% случаев ставки остались неизменными. Снижение зафиксировано в 7% объектов, повышение — лишь в 3%.
Таким образом, рост среднерыночных ставок происходит на фоне сохранения цен большинством собственников. Ключевая особенность текущей ситуации заключается в том, что статистическое удорожание аренды не тождественно реальному повышению стоимости конкретного лота.
Почему рынок становится удобнее для арендаторов
Рост объёма свободных площадей постепенно трансформирует баланс переговорных позиций между собственниками и арендаторами. В 2024-2025 гг. в условиях дефицита предложения компании были вынуждены оперативно принимать решения и чаще соглашаться на предложенные условия, однако в 2026 году рынок постепенно смещается на сторону арендатора на фоне роста доли свободного предложения. Расширение выбора, дает арендаторам возможность проводить более глубокий сравнительный анализ объектов, обсуждать стоимость и добиваться более выгодных условий договора. По данным CORE.XP, в ходе переговоров собственники в среднем предоставляют скидку около 10% от запрашиваемой ставки. При этом в отдельных районах и объектах с определенными ограничениями размер дисконта может быть выше.
Что будет с офисным рынком дальше
Доля свободных площадей продолжит расти, но ее распределение будет крайне неравномерным. По прогнозу CORE.XP, к концу 2026 года вакансия в классе А может достигнуть 15,5% из-за рекордного ввода новых бизнес-центров, в то время как в классе B (где новое строительство почти не ведется) она останется на уровне около 4,6%. В 2027 году вакансия в классе А ожидается на уровне 18,1%, в классе В – 4,8%. При этом на рынке будет сохраняться структурный дефицит крупных готовых блоков в ключевых деловых районах Москвы, подходящих для корпоративных штаб-квартир.
В 2027 году спрос будет носить структурный характер и сконцентрируется на качественных и готовых к въезду объектах. Компании будут ориентироваться на релокацию и оптимизацию пространств (консолидацию сотрудников из разных офисов в один), а не на экстенсивное расширение. Наибольшим спросом будут пользоваться офисы с готовой отделкой, так как бизнес не готов нести дополнительные капитальные затраты (CAPEX) и терять время на ремонт. Также сохранится интерес к крупным арендным блокам в качественных проектах и к локациям с хорошей транспортной доступностью (до 10 минут от метро). Общий объем сделок аренды и купли-продажи офисов в 2026 году прогнозируется на уровне 1,2-1,3 млн кв. м, в 2027 году – 1,3 млн кв. м.
В ближайшей и среднесрочной перспективе CORE.XP ожидает умеренного роста арендных ставок, близкого к текущим темпам и соответствующего уровню инфляции, без резких скачков. По бОльшей степени средневзвешенные значения ставок аренды будут расти за счет выхода дорого предложения. Динамика ставок будет крайне неравномерной и зависеть от конкретной локации, класса здания, наличия отделки, окружающей инфраструктуры, удаленности от метро и уровня сервиса. В востребованных деловых районах с дефицитом предложения (например, в сформировавшихся кластерах) ставки могут сохранять потенциал к росту, тогда как в локациях с высокой конкуренцией и на периферии собственники будут вынуждены сдерживать цены и предоставлять скидки.
Обсуждение закрыто.