Оксана Моисеева из А101 рассказала бренд-медиа «Бизнес-секреты» о том, как бизнес развивает концепцию 15-минутного города и развивается сам.
Оксана Моисеева руководит направлением коммерческой недвижимости в группе компаний «А101». За семь лет работы она вывела застройщика в лидеры по продажам торговых площадей в Москве. Подход ГК «А101» заключается в том, чтобы формировать будущую инфраструктуру еще на этапе проектирования комплексной застройки, а затем — помогать предпринимателям в подборе помещения и запуске своего дела, снабжать их инструментами аналитики и взаимодействия с арендодателями.
В авторской колонке в Бизнес-секретах Оксана Моисеева рассказала, какие перспективы есть у бизнеса, который развивается в новых районах, и на что нужно обращать внимание, подбирая идеальную локацию для офлайн-точки.
Стрит-ретейл в жилых районах дает людям возможность куда-то пойти, а не поехать
Раньше считалось, что лучше всего открывать бизнес внутри сформированной локации с активным трафиком. Например, если речь о столице, оптимальное место — «взрослая» часть Москвы, в идеале, конечно, у метро. Если у тебя есть помещение у метро — все, ничего особенного больше делать не нужно, люди сами тебя найдут и будут постоянно к тебе ходить.
Сегодня представления о коммерчески успешной локации другие. Меняются привычки людей, меняются города, меняются проекты жилья, сильно расширяется их география. Бизнес прекрасно себя чувствует в развивающихся районах и в новых городских агломерациях.
Связано это с тем, что во время и после пандемии люди стали очень беречь свое время. Мы посчитали и узнали, что 45% жителей вообще не покидают свои районы в дневное время. Это почти половина взрослых платежеспособных людей. У них появилась потребность получать все необходимое в одном месте — то есть работать, учиться, развлекаться, развиваться там же, где живешь. Это и есть концепция 15-минутного города, согласно которой необходимые объекты инфраструктуры должны быть расположены в 15 минутах пешей прогулки.
Первые год-полтора успешно вести бизнес могут только ПВЗ, аптеки, строительные и продуктовые магазины
Есть такое понятие, как возраст жилого комплекса. Он отсчитывается с момента сдачи домов в эксплуатацию.
От возраста ЖК зависит, с каким бизнесом и когда стоит заходить. Условно — далеко не все салоны красоты или рестораны выживут, если разместятся в доме сразу после его сдачи, особенно если квартиры в нем без отделки. Скорее всего, дом будет долго заселяться, поэтому в кафе или студию маникюра просто некому будет ходить.
Первые год-полтора успешно вести бизнес могут так называемые операторы базового пула — внутри наших проектов мы выделяем 12 таких категорий. Это продуктовые магазины, ПВЗ, аптеки, магазины строительных материалов. Они закрывают базовые потребности тех, кто проводит время в новой локации, — это либо собственники, которые периодически приезжают что-то завезти и проверить ход ремонта, либо строители, которые как раз и делают этот ремонт.
Через полтора года мы обязательно видим ротацию: одни бизнесы уходят или трансформируются, а другие приходят. Дом постепенно заселяется жильцами, у которых иные запросы к качеству инфраструктуры. И вот тогда уже можно открывать кофейни, пекарни, салоны красоты, груминг-центры и сетевые магазины типа Азбуки Вкуса, Магнолии и ВкусВилла.
У нас большие районы, они застраиваются очередями. И какой-нибудь строительный магазин может несколько раз переезжать по району, потому что его задача — перемещаться поближе к каждой очереди, которая вводится в эксплуатацию. Строительные магазины — это такие бременские музыканты: они постоянно гастролируют, то есть переезжают туда, где в них есть потребность в моменте. Они работают на краткосрочный спрос, никогда не делают какой-то дорогой отделки, потому что знают, что скоро поменяют место. Это нормальный гибкий подход — просто такая модель бизнеса.
Возвращаясь к ресторанам и салонам красоты — вариант открыться вскоре после сдачи дома тоже имеет место.
ПВЗ раскачивают даже мертвые зоны
Пункты выдачи заказов — один из самых перспективных бизнесов в стрит-ретейле. Они открываются в числе первых и быстро начинают зарабатывать. Это определенно связано с тем, что растет доля онлайн-продаж — будущие жильцы активно пользуются доставкой обоев, ламината, других отделочных материалов. Это дешевле и быстрее, чем заказывать доставку туда, где они живут, а потом перевозить все это в новую квартиру.
Для ПВЗ подойдут практически любые площади. Вообще, одна из ошибок владельцев ПВЗ — брать дорогие помещения на первой линии. Им этого не требуется. Даже если пункты выдачи расположены неудобно, люди легко находят их через онлайн-карты или мобильные приложения маркетплейсов.
ПВЗ способны оживить самые сложные локации. Например, даже в детально продуманных проектах бывают «медвежьи углы» — помещения в глубине здания, далеко от входа. Априори такие локации не пользуются у бизнеса популярностью, потому что считаются неудобными.
В жилых районах появился спрос на полноценные рестораны, но кофеен меньше не стало
В формат «рядом с домом» наиболее активно переходят заведения общепита — от бюджетного фастфуда до полноценного семейного ресторана типа MiMi by Генацвале. Благодаря им у жителей есть возможность вечером пойти куда-нибудь с семьей. Именно пойти, а не поехать.
Интересно, что раньше застройщики выделяли под общепит помещения площадью 150 м² — этого было достаточно, чтобы организовать внутри кофейню с возможностью посадки. На большее запроса не было. Сейчас мы и другие девелоперы видим и удовлетворяем запрос на площади 350—800 м², в том числе с высокими — до 6 м — потолками, зонами разгрузки, необходимыми инженерными мощностями.
Несмотря на то, что популярность больших кафе и ресторанов растет, я не могу сказать, что стало меньше кофеен — одного из любимых форматов в наших жилых районах. По совместительству это еще один из любимых бизнесов жителей, которые открывают кофейни рядом со своими домами. Мы можем насчитать несколько десятков брендов, которые работают в наших локациях.
Полный текст авторской колонки (Бизнес-секреты)
Обсуждение закрыто.