Экспертная колонка: IDEM-консалтинг
Проектировщики часто придерживаются консервативных методов, руководствуясь СНИПами и ГОСТами при планировании коммерческой инфраструктуры, ее вписывают по остаточному принципу, закрывая глаза на пилоны в центре, неудобную конфигурацию. Это приводит к игнорированию современных трендов и потребностей бизнеса, что делает новые объекты несоответствующими рыночным условиям и техническим требованиям ритейлеров. Эксперты IDEM-консалтинг рассказали о методах эффективного расчета объема коммерческой недвижимости в жилых комплексах.
Важность правильного расчета
Сегодня жилые комплексы — это не только место для проживания, но и центр социальной, коммерческой и деловой активности. Важно, чтобы в шаговой доступности была развита инфраструктура, которая включает магазины, кафе, спортивные и развлекательные центры, а также комфортные общественные пространства. Эффективное планирование коммерческой недвижимости в жилых комплексах — ключевой фактор их привлекательности и конкурентоспособности. Поэтому расчет объема коммерческой недвижимости и разработка концепции становятся критически важными задачами для девелоперов.
Правильно спланированный объем нежилых помещений способствует устойчивой работе бизнеса внутри комплекса. Для этого необходимо учитывать демографию района, плотность населения, покупательскую способность и привычки потребителей.
Опыт IDEM-консалтинг демонстрирует, что коммерческая недвижимость влияет на ликвидность и стоимость квартир. Правильно рассчитанный объем с грамотной концепцией является конкурентным преимуществом проекта. Кроме того, тщательно спланированная инфраструктура ЖК позволяет застройщику сэкономить около 15% бюджета на строительство коммерческих площадей, исключая необходимость перепрофилирования.
Ошибки в расчете могут привести к тому, что объект станет неликвидным: помещения будут долго продаваться, что вынудит застройщика снижать цену. Поэтому точный расчет и планирование коммерческой недвижимости в ЖК — залог успешного проекта.
Существует несколько методов расчета объема коммерческих помещений, каждый из которых имеет свои особенности и применимость в различных ситуациях.
Первый – экспресс-метод, который определяет объем как процент от жилых площадей, обычно составляющий 4-7%. Этот метод является быстрым и простым в применении, однако он не учитывает уникальные особенности каждого проекта, такие как местоположение, уровень дохода жителей, а также потенциальные изменения в инфраструктуре и демографической ситуации. Например, в районах с высоким уровнем дохода или в местах с активным развитием инфраструктуры, процент может значительно варьироваться, что делает этот метод менее точным в таких условиях.
Второй метод — нормативный. Он основывается на норме городской обеспеченности торговой недвижимостью с учетом конкуренции. Этот метод более детально анализирует рынок, учитывая класс жилья, доходы жителей и уровень конкуренции в данной местности. Это помогает определить, сколько площади нужно для разных типов магазинов и услуг, таких как супермаркеты, аптеки, кафе и другие объекты, которые могут быть востребованы жителями. Нормативный метод позволяет более точно оценить потребности в коммерческих площадях, однако требует наличия актуальных данных о рынке и демографической ситуации.
Третий метод — расчет от товарооборота. Он оценивает, сколько жители могут потратить в данной локации, и учитывает среднюю арендную ставку. Этот метод позволяет определить не только объем, но и стоимость помещений для разных товарных групп, таких как одежда, электроника, продукты питания и другие. Он учитывает покупательскую способность населения и может быть особенно полезен для определения рентабельности открытия новых торговых точек в конкретной местности. Однако, для его применения необходимо иметь доступ к детализированным данным о товарообороте и арендных ставках.
Хотя второй и третий методы более точны и предоставляют более детализированную информацию, все они дают лишь предварительную оценку. По опыту аналитиков IDEM-консалтинг фактический объем может отличаться на 15-17,5% от расчетного, что связано с множеством факторов, таких как изменения в экономической ситуации, появление новых конкурентов или изменение потребительских предпочтений. Для точного расчета используются все три метода в комплексе. Это позволяет избежать ошибок, учесть реальные потребности жителей и особенности местоположения, а также адаптироваться к изменениям на рынке. Такой подход обеспечивает более надежное планирование и минимизирует риски, связанные с планированием коммерческой недвижимости.
Обсуждение закрыто.