Анализ российского рынка на 2024–2025 гг. Кризис или новые возможности?
С 2022 года российский рынок коммерческой недвижимости столкнулся с беспрецедентными вызовами: уход иностранных компаний, санкционное давление, сокращение спроса на офисные и торговые площади. К 2024 году эти факторы привели к рекордному уровню вакантности — до 25% в сегменте офисов класса А в Москве и до 40% в премиальных торговых центрах. Однако кризис стал катализатором трансформации: девелоперы и инвесторы массово пересматривают подходы к использованию пустующих объектов, превращая их в логистические хабы, коворкинги и социальные пространства.
Судьба офисных помещений: от «белых воротничков» к гибким пространствам
После закрытия представительств западных компаний в России высвободились сотни тысяч квадратных метров офисов. Например, в Москве пустует около 1,2 млн кв.м, включая исторические здания в центре города.
Ключевые тренды:
1. Конверсия под склады и логистику
— Бум e-commerce и санкционный дефицит складских помещений заставил девелоперов переоборудовать офисы. Так, бывший офисный комплекс «Гринвуд» в Подмосковье был преобразован в логистический хаб для маркетплейсов.
— Проблема: Высокие потолки и нагрузка на перекрытия требуют дорогостоящей реконструкции.
2. Гибридные офисы и коворкинги
— Сокращение числа сотрудников в офисах (на 30–50% после перехода на удаленку) стимулирует спрос на гибкие форматы. Многие компании перепрофилируют часть своих офисов в коворкинги с почасовой арендой.
3. Социальные и медицинские центры
— В регионах пустующие административные здания превращают в поликлиники или образовательные кластеры. В Казани бывший офисный центр нефтяной компании стал IT-колледжем.
Торговые центры: от роскоши к функциональности
Торговые центры, особенно премиум-класса, пострадали сильнее всего: уход брендов Zara, H&M и Apple оставил «мертвые зоны» в ритейле. К 2024 году каждый пятый ТЦ в России находится в стадии реструктуризации.
Стратегии выживания:
1. Микс форматов: магазины + услуги + развлечения
— ТЦ «Авиапарк» в Москве заменил иностранные бренды на российские и азиатские (например, китайские SHEIN и Xiaomi), увеличив долю фуд-кортов и детских зон до 40% площади.
2. Фокус на локальных производителях
— В Екатеринбурге ТЦ «Гринвич» запустил ярмарку уральских товаров, где малый бизнес арендует площади на льготных условиях.
3. Перепрофилирование под склады «последней мили»
— Близость к жилым районам делает ТЦ идеальными хабами для доставки. В Новосибирске часть ТЦ «Роял Парк» стала распределительным центром «Яндекс Лавки».
4. Культурные кластеры
— ТЦ «Модный сезон» в Самаре превратился в арт-пространство с выставками, лекториями и мастерскими.
Вызовы и риски перепрофилирования
Несмотря на оптимизм, адаптация объектов требует значительных инвестиций и времени:
– Финансы: Реконструкция ТЦ под склад обходится в 15–25 тыс. руб./кв.м, а окупаемость проекта — 5–7 лет.
– Законодательство: Смена назначения здания часто требует согласований, что затягивает процесс на 6–12 месяцев.
– Конкуренция: Рынок коворкингов в Москве перенасыщен — заполняемость не превышает 65%.
Что ждет рынок в 2025 году?
Трансформация коммерческой недвижимости в России только набирает обороты. По прогнозам JLL, к 2025 году до 30% пустующих площадей будут перепрофилированы, а спрос на гибкие форматы вырастет в 2 раза. Однако ключевым фактором станет государственная поддержка: субсидии на реконструкцию, налоговые льготы и упрощение бюрократических процедур. Те, кто уже сегодня инвестирует в адаптацию, смогут не только выжить, но и занять ниши, освободившиеся после ухода глобальных игроков.
Обсуждение закрыто.