На фоне снижения 6 июня ключевой ставки банки сообщили о снижении ставок по рыночном ипотечным программам, и некоторые эксперты рынка стали говорить о возможном всплеске спроса на недвижимость, который приведет к росту цен. Однако, в реальности предпосылок для такой ситуации пока крайне мало, рассуждает Александр Перевозников, руководитель Tymy.Realty.
После тихого мая июнь 2025 года с самого начала оказался богат на новости. 6 июня Центробанк РФ сообщил о снижении ключевой ставки на 1 п.п. — с 21% до 20%. Снижение небольшое, но рынок этот сигнал конечно подхватил: кто-то стал пророчить рост спроса на рыночную ипотеку, Дом.рф и вовсе отчитался о том, что объем выдач ипотеки на вторичном рынке вырос за май – на треть к апрелю. Правда, объяснили это реализацией ранее полученных одобрений по ипотеке на ИЖС, поскольку наступил активный сезон. Но в общей картине позитивных новостей про динамику роста этот нюанс уже теряется.
На неделе с 9 по 11 июня Сбер и ВТБ банк объявили о снижении ставок по ряду кредитных продуктов, в том числе по рыночной ипотеке — Сбер сразу на 2,5—3%, ВТБ на 1,5–2%. Конечно, такой шаг приведет к росту объема спроса за июнь. Впрочем, к концу месяца, думаю, будет достаточно сложно определить, что именно повлияло на спрос. И вот почему.
Типичный нетипичный май
Дело в том, что май на самом деле показал заметный спад в спросе: многие люди перенесли свой квартирный вопрос на июнь по банальной причине: хорошая погода. В больших городах страны именно на вторую половину мая пришлось заметное потепление. В итоге количество заявок на ипотеку, которые были оформлены через SaaS-платформу TYMY, за календарный месяц в итоге упало на 20,75% по сравнению с апрелем: в сегменте первичного жилья число заявок снизилось на 21,63%, в сегменте готового — на 18,63%.
Новость спад спроса не стал, аналитики TYMY прогнозировали его еще месяцем ранее. Для мая это уже традиционная сезонная история — длинные выходные люди предпочитают проводить с родными, на даче или на природе, а не заниматься документами на ипотеку или выбором объекта недвижимости. Наш прогноз снижения был на уровне 10%, но жизнь его скорректировала: поскольку начало мая было холодным, что не особо располагало к загородному и парковому отдыху, а на вторую половину мая пришлось потепление во многих крупных городах, включая столицу России, многие потенциальные покупатели предпочли продлить себе приятное времяпрепровождение и насладиться весенним солнцем.
Других существенных событий или изменения условий, которые могли бы повлиять на динамику, в мае мы не отметили. Поэтому, наиболее вероятно, что майское снижение — это всего лишь небольшой отложенный спрос, который скорей всего будет реализован в ближайшее время, а значит может повлиять на июньские показатели. В результате мы можем увидеть и небольшую корректировку цен предложения — просто за счет того, что самые недорогие варианты с рынка при активизации спроса вымываются первыми.
На фоне этого стоит держать в уме ретроспективу и ни в коем случае не поддаваться панике в случае изменения динамики спроса и цен, а спокойно наблюдать. Под ретроспективой я имею в виду конечно то, как медленно и стабильно развивается рынок в текущих условиях в последние месяцы: после спада в январе и феврале мы фиксировали рост, но планомерный и медленный.
Мартовско-апрельский умеренный рост
В апреле аналитики SaaS-платформы TYMY зафиксировали минимальный рост спроса в сравнении с месяцем ранее: объем заявок на ипотечные кредиты, которые были оформлены на платформе TYMY за месяц, вырос на 3,96%. В сегменте новостроек рост был чуть более заметным и составил 4,3%. При этом, и в марте, и в апреле доли между вторичным и первичным рынками в заявках на ипотеку оказались почти идентичными: 73% — 27%.
Что касается количества заявок на ипотеку в марте, по сравнению с февралем рост составил 22,07% — таким образом динамика роста выровнялась после зимнего спада. При этом максимальный рост был на первичном рынке — объем заявок вырос на 27,7%. Цифры внушающие, но еще раз стоит повторить, что рост этот заметен именно на фоне низких показателей февраля. Это легко понять, посмотрев на годовую динамику: в марте 2025 года в сравнении с мартом 2024-го видно, что спрос существенно упал: на 32,94%. При этом основной удар пришелся на вторичное жилье, где снижение составило 51,25%, тогда как снижение спроса год к году на ипотеку в сегменте новостроек составило только 21,62%.
Весной, к слову, была небольшая интрига, которая могла повлиять на объем сделок: вступающие в силу с 1 апреля дополнения к льготной программе “Семейная ипотека”, согласно которым взять кредит с субсидированной ставкой в некоторых городах можно и на вторичное жилье. Впрочем, как и ожидалось сразу, на самом деле из-за ряда жестких требований у программы интрига продержалась недолго, реального влияния на спрос и выдачи это нововведение не оказало. Дело в том, что готовая недвижимость, на которую можно теоретически взять льготный кредит, должна быть в населенном пункте, где одновременно возводится не более двух новостроек, к тому же сам дом, в котором расположена квартира, не может быть старше 20 лет и не должен быть признан аварийным. Как и ожидалось, объектов, которые соответствовали бы таким условиям, оказалось ничтожно мало.
Итоги весны: на рынок вернулась уверенность в будущем
Итак, по итогам весны мы смогли констатировать, что результаты впервые за очень долгое время были предсказуемыми и логичными: рынок стабилизировался в процессах и ожиданиях, и даже новости о предстоящих заседаниях Центробанка перестали быть триггерами для активизации спроса, люди привыкли к денежно-кредитной политике ЦБ и не ждут существенных изменений, по крайней мере не опираются при планировании собственных сделок.
Такую ситуацию безусловно можно назвать позитивной в части снижения неопределенности и повышения точности прогнозирования. Да, рынок сейчас сложный, но хотя бы ясно, чего от него ждать. Информационные манипуляции, которые искусственно стимулируют ажиотажный спрос, при таком раскладе могут меньше влиять на рынок и не становятся причиной для скачкообразного повышения цен — что уже неплохо.
В июне мы ожидаем небольшой рост спроса, но, как я уже отметил, это скорей всего будет временным явлением – реализацией отложенного спроса с весны. Если вы собираетесь покупать или продавать квартиру, предлагаю сохранять спокойствие и наблюдать за развитием ситуации, не поддаваясь на панические настроения — причин для резких изменений в текущем периоде особо нет. Локомотивом рынка ипотеки по-прежнему выступают льготные программы, и в основном это семейная ипотека и сегмент новостроек.
Заметно повлиять на ситуацию может в ближайшей перспективе лишь расширение программы льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет включительно, предложения по которому правительство должно представить до 15 июня 2025 года. По некоторым оценкам, рост продаж у застройщиков может быть существенным и реализация вырастет в полтора раза. Однако, предложения на рынке очень много, нераспроданные объекты заметно давят на ценовую политику застройщиков и обостряют конкуренцию. Так что даже если изменения будут приняты, думаю, рынок может поглотить этот рост спроса без существенного роста цен. Впрочем, звучит мнение, что вместе с расширением возраста детей для получения семейной ипотеки могут быть изменены в сторону ужесточения условия выдачи, чтобы минимизировать риски. А это, в свою очередь, может всплеск спроса ограничить. В общем, поживем – увидим.
Обсуждение закрыто.