Инвестиции в недвижимость по-прежнему воспринимаются многими как один из самых понятных способов получения пассивного дохода. Однако на практике именно покупка квартиры «под аренду» становится источником наиболее частых разочарований у начинающих инвесторов. По оценке Антона Винера, сооснователя и совладельца Группы Родина, примерно семь из десяти новичков уже в первый год получают доходность на 30–50% ниже ожидаемой.
Причина заключается в том, что будущие собственники нередко оценивают объект по принципу «ежемесячная аренда умножить на 12 месяцев», не учитывая периоды простоя, налоги, расходы на ремонт и обновление отделки, замену техники и другие обязательные затраты. В результате ожидаемые 10–12% годовых превращаются в реальные 4–6%.
Одной из самых распространённых ошибок, по словам эксперта, становится покупка квартиры «как для себя». Инвестор ориентируется на собственные вкусы, выбирает понравившийся вид из окна, необычную планировку или престижный, но неудобный для арендаторов район. Между тем инвестиционная квартира должна отвечать прежде всего требованиям рынка, а не личным предпочтениям владельца, отмечает спикер. Поэтому к выбору лота нужно подходить максимально тщательно.
Наиболее рискованными для сдачи в аренду считаются объекты с узкой целевой аудиторией. В первую очередь речь идёт о квартирах большой площади — от 100 кв. м и более. Несмотря на высокую стоимость покупки, такие объекты редко обеспечивают сопоставимый рост арендной ставки. Их потенциальные арендаторы — топ-менеджеры, экспаты и обеспеченные семьи — составляют ограниченный сегмент рынка. В результате простои могут достигать четырёх-шести месяцев, а чистая доходность зачастую не превышает 2–3% годовых.
Серьёзным фактором риска остаются удалённые районы без развитой инфраструктуры и качественной транспортной доступности. Низкая цена входа зачастую создаёт иллюзию выгодной сделки, однако длительные простои и более низкая арендная ставка приводят к тому, что итоговая доходность оказывается хуже, чем у более дорогих, но ликвидных объектов в сложившихся локациях.
По словам Антона Винера, для арендного бизнеса приоритеты выглядят следующим образом: на первом месте находится транспортная доступность, затем — инфраструктура района, и только после этого оценивается качество самого лота.
Низким арендным потенциалом обладают и квартиры с нестандартными планировками: двухуровневые студии, помещения с круглыми стенами, проходными комнатами или большим количеством нефункциональных зон. Такие решения могут выглядеть эффектно, однако существенно сокращают круг потенциальных арендаторов и вынуждают собственника делать скидку.
Отдельного внимания заслуживают квартиры на первом и последнем этажах. Если речь не идёт о видовых объектах премиального сегмента, подобные варианты зачастую проигрывают аналогичным предложениям. Первый этаж у многих ассоциируется с шумом, недостатком приватности и вопросами безопасности, последний — с риском протечек и перегрева помещений, обращает внимание спикер.
Не лучшим выбором становятся и студии большой площади. Арендатор готов платить за функциональность, а не за лишние квадратные метры. Студия площадью более 35–38 кв. м нередко уступает по эффективности более компактным и продуманным вариантам. Аналогичная ситуация наблюдается и с квартирами увеличенного метража: стоимость покупки значительно больше, чем потенциальный арендный доход.
Дополнительным источником потерь становятся ошибки уже после покупки. Владельцы завышают арендную ставку, опасаясь «продешевить», экономят на страховании, игнорируют мелкий ремонт и не формируют резерв на периоды простоя. Между тем даже одна такая неделя способна нивелировать выгоду от попытки повысить стоимость аренды на несколько тысяч рублей в месяц.
Антон Винер подчёркивает, что инвестиции в недвижимость нельзя рассматривать как гарантированный способ получения лёгкого дохода. Перед покупкой важно ответить на три вопроса: кто станет арендатором конкретного объекта, какой будет реальная чистая доходность с учётом всех расходов и насколько быстро квартиру можно будет продать при необходимости.
Обсуждение закрыто.