Покупка жилья остаётся крупнейшим финансовым решением для большинства семей, поэтому многие откладывают сделку, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок или цен. Однако попытка дождаться идеального момента зачастую приводит к обратному эффекту: квартира дорожает, а расходы на её приобретение увеличиваются, предостерегает Антон Винер, сооснователь и совладелец Группы Родина.
По его наблюдениям, примерно 40-50% семей, которые начинают всерьез выбирать квартиру в новостройке, откладывают финальное решение на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Чаще всего причиной становится надежда на снижение ипотечных ставок, цен или желание накопить более крупный первоначальный взнос. Нередко к этому добавляются психологическая неготовность к крупной сделке и стремление дождаться «лучшего момента» для приобретения.
При этом за последние годы поведение клиентов заметно изменилось. Многие увидели, насколько быстро может перестраиваться рынок недвижимости. Люди, которые несколько лет назад откладывали сделку в расчёте на более благоприятные условия, впоследствии столкнулись с тем, что стоимость желаемых квартир выросла на сотни тысяч и даже миллионы рублей, отмечает спикер. Именно поэтому сегодня часть покупателей стремится зафиксировать цену на ранних этапах строительства, рассчитывая в дальнейшем воспользоваться рефинансированием при снижении ставок. Тем не менее число сторонников выжидательной стратегии остаётся высоким.
По словам эксперта, в большинстве случаев покупатели принимают за снижение стоимости маркетинговые акции, выход новых корпусов по стартовым ценам или специальные условия на менее ликвидные лоты. Значительное удешевление квадратного метра в новостройках обычно возможно лишь при серьёзных системных кризисах.
По оценке Антона Винера, при среднем росте стоимости новостроек на уровне 1-1,5% в месяц потенциальные потери покупателя за шесть месяцев могут составлять от 500 до 900 тыс. руб. За год эта сумма способна увеличиться до 1,2-2 млн руб., а за пару лет достигнуть 3-4,5 млн руб. Для многих семей это сопоставимо со стоимостью дополнительной комнаты или существенной частью первоначального взноса.
Удорожание недвижимости влияет и на параметры будущей ипотеки. Если квартира за время ожидания прибавила в цене, например, с 7 до 8,5 млн руб., сумма кредита и ежемесячный платёж увеличиваются. В результате семья сталкивается с более высокой долговой нагрузкой и большей совокупной переплатой банку на протяжении всего срока кредитования. Не всегда оправдываются и ожидания, связанные с ипотечными ставками.
«Сегодня „ключ“ постепенно снижается, вслед за этим дешевеют и ипотечные кредиты. Однако этот процесс обычно растянут во времени, а за период ожидания стоимость квартиры может вырасти настолько, что выгода от более низкой ставки будет полностью нивелирована удорожанием самого жилья», — подчёркивает Антон Винер.
Аналогичная ситуация возникает и в том случае, когда люди рассчитывают на увеличение семейных доходов. Как правило, рост заработных плат отстаёт от темпов удорожания недвижимости, что со временем лишь снижает покупательские возможности семьи.
При этом ожидание нельзя считать ошибочной стратегией в любой ситуации. Решение о приобретении жилья действительно может быть преждевременным, если у семьи отсутствует финансовая подушка безопасности, недостаточен первоначальный взнос или нет уверенности в стабильности доходов. Рациональным выглядит и перенос покупки в случае возможного переезда в ближайшие годы либо при отсутствии на рынке подходящего предложения. Однако даже в таких обстоятельствах важно оценивать не только потенциальную выгоду от ожидания, но и его стоимость.
Перед принятием решения эксперт рекомендует обратить внимание на несколько ключевых показателей: долю будущего ипотечного платежа в семейном доходе, размер первоначального взноса, наличие финансового резерва на несколько месяцев жизни и соотношение между ценой аренды и предполагаемым ипотечным платежом. Если расходы на съёмное жильё сопоставимы с выплатой по кредиту, откладывание покупки зачастую теряет экономический смысл.
Главный риск для большинства семей заключается не в возможных краткосрочных колебаниях цен на рынке недвижимости. Гораздо серьёзнее может оказаться бесконечный поиск идеального момента для входа в рынок.
«В конечном итоге выигрывает не тот, кто пытается точно угадать рыночный цикл, а тот, кто своевременно принимает взвешенное решение, основанное на собственных финансовых возможностях и реальной ситуации на рынке», — резюмирует спикер.
Обсуждение закрыто.