Контекст: Рекордный рост и последующая коррекция
В 2020–2022 годах рынок жилья Сеула пережил беспрецедентный бум: цены на квартиры в престижных районах, таких как Ганнам и Йонсан, выросли на 40–60%. Однако к середине 2023 года тренд развернулся. По данным Kookmin Bank (KB), одного из крупнейших банков Южной Кореи, средняя стоимость жилья в столице упала на 8,5% за 2023 год, а в некоторых районах — до 15%.
Основная причина — ужесточение кредитной политики правительства, направленное на снижение долговой нагрузки населения и стабилизацию рынка.
Ключевые меры регуляторов
1. Снижение LTV (Loan-to-Value) и DTI (Debt-to-Income) в рейтинге:
– В 2022 году Банк Кореи уменьшил максимальный размер кредита для заёмщиков Сеула с 50% до 40% от стоимости жилья (LTV).
– Лимит DTI (отношение долга к доходу) сократили с 50% до 35% для домохозяйств с высокими доходами.
2. Повышение базовой процентной ставки:
– С 2021 по 2023 год ставка выросла с 0,5% до 3,5%, что увеличило стоимость ипотеки. По данным Hana Bank, ежемесячные платежи для заёмщиков выросли на 25–30%.
3. Налоги на многоквартирных владельцев:
– С 2023 года владельцы двух и более квартир в Сеуле платят повышенный налог на недвижимость — до 6% от кадастровой стоимости.
Последствия для рынка
1. Снижение спроса
– По данным Statistics Korea, объём сделок с жильём в Сеуле за 2023 год упал на 32%.
– Крупные застройщики, такие как Samsung C&T и Hyundai E&C, замедлили запуск новых проектов. Например, планы по строительству комплекса в районе Сонпхагу были заморожены.
2. Коррекция цен
– В элитном районе Ганнам цена за квадратный метр снизилась с $25 тыс. до $21 тыс.
– В спальных районах (например, Кванджин) падение составило 12–18%.
3. Проблемы девелоперов
– Компания Daewoo E&C сообщила о снижении прибыли на 22% в 2023 году из-за сокращения продаж.
– Конгломерат Lotte Asset Development объявил о пересмотре стратегии: вместо жилых комплексов акцент смещается на коммерческую недвижимость.
Реакция финансового сектора
– KB Kookmin Bank и Shinhan Bank ужесточили требования к заёмщикам, что привело к росту отказов в ипотеке (до 40% по данным на конец 2023 г.).
– Некоторые банки, включая Woori Bank, начали предлагать льготные условия рефинансирования для клиентов, столкнувшихся с ростом платежей.
Прогнозы на 2025–2026 годы
Аналитики Savills Korea прогнозируют дальнейшее снижение цен на 5–7% в 2024 году, но отмечают, что рынок близок к «дну». Смягчение кредитной политики возможно во второй половине 2025 года, если инфляция замедлится.
«Рынок переходит в фазу баланса. Инвесторы теперь смотрят не на спекулятивную прибыль, а на арендную доходность», — заявил Ли Мин Хо, глава исследовательского отдела KB Real Estate.
Снижение цен в Сеуле — результат системного кризиса перегретого рынка. Хотя краткосрочные инвесторы несут потери, долгосрочные игроки получают шанс войти в рынок по более низким ценам. Однако успех зависит от способности правительства избежать «жёсткой посадки» экономики.
Обсуждение закрыто.