Смена фокуса с Запада на Восток
В условиях насыщения рынков Западной Европы и роста конкуренции за «зелёные» проекты инвесторы всё чаще обращают внимание на Восточную Европу. В 2023 году, по данным международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, объём сделок в секторе недвижимости Румынии и Венгрии вырос на 18%, что сделало эти страны одними из самых динамичных рынков региона. Чем объясняется этот тренд и какие возможности он открывает?
Факторы роста: Низкая стоимость земли и налоговые стимулы
1. Доступность земельных ресурсов
– Румыния: Средняя стоимость земли под коммерческую застройку в Бухаресте составляет €200–400 за кв.м — это в 3–5 раз ниже, чем в Берлине или Варшаве.
– Венгрия: В пригородах Будапешта цены на участки под логистические центры начинаются от €50 за кв.м, что привлекает компании вроде Panattoni и Prologis.
2. Налоговые льготы
– Румыния: Сниженная ставка налога на прибыль для компаний, инвестирующих в регионы с высоким уровнем безработицы (до 3% вместо стандартных 16%).
– Венгрия: Программа «Investment Incentive Scheme», включающая cash-гранты до 30% от капитальных затрат и освобождение от налога на имущество на 10 лет.
«Эти страны предлагают редкое сочетание доступных ресурсов и поддержки государства. Для логистики и производства это идеальный вариант», — отмечает Агнешка Дульницка, директор CEE Research Cushman & Wakefield.
Сектора-лидеры: Где идут инвестиции
1. Логистические хабы
– В Румынии, благодаря близости к Чёрному морю и украинскому рынку, вырос спрос на склады. Компания Globalworth вложила €150 млн в комплекс под Бухарестом.
– В Венгрии Amazon расширил центр в Будаёрше до 100 тыс. кв. м, создав 1,5 тыс. рабочих мест.
2. Офисная недвижимость
– Венгерский рынок офисов вырос на 12% в 2023 году. В Будапеште завершены проекты Budapest One (45 тыс. кв. м) и Váci Corner (28 тыс. кв. м).
3. Жилая застройка
– В Румынии спрос на аренду элитного жилья в Бухаресте вырос на 25% из-за притока экспатов. Девелопер One United Properties запустил проект One Herăstrău Towers с квартирами от €500 тыс.
Кейсы успеха
– DHL в 2023 году открыл в Венгрии экологичный хаб площадью 50 тыс. кв.м с солнечными панелями, получив €8 млн государственных субсидий.
– Румынский стартап Electric Castle привлёк €20 млн на строительство айти-кластера в Клуж-Напоке, где 50% энергии будет поступать из ВИЭ.
Риски и вызовы
– Бюрократия: В Румынии согласование проекта может занять до 18 месяцев из-за сложной системы разрешений.
– Инфраструктура: Нехватка современных дорог в сельских регионах замедляет развитие.
– Геополитика: Санкции против России влияют на цепочки поставок, повышая стоимость стройматериалов.
Прогнозы на 2024–2025 годы
– Рост инвестиций в «зелёную» недвижимость: Венгрия планирует ввести налоговые льготы для проектов с сертификатами BREEAM или LEED.
– Расширение промышленных парков: В Румынии стартует строительство кластера AutoPark West (инвестиции — €300 млн) для поставщиков автокомпонентов.
«К 2025 году доля Восточной Европы в общеевропейских инвестициях в недвижимость может вырасти с 8% до 15%», — прогнозирует Марек Рыхлик, глава отдела исследований JLL CEE.
Румыния и Венгрия демонстрируют, что стратегия «низкие затраты + господдержка» работает даже в условиях глобальной нестабильности. Однако для удержания позиций им необходимо ускорить цифровизацию госуслуг и модернизацию инфраструктуры. Как отметил министр экономики Венгрии Мартон Надь: «Наша цель — стать мостом между Азией и ЕС. И недвижимость — ключевой элемент этой стратегии».
Обсуждение закрыто.