По внутренним оценкам аналитиков компании «Жилфонд», в разные периоды от половины до двух третей квартир, приобретаемых в ипотеку, покупаются с инвестиционными целями, в том числе под сдачу в аренду. При этом это не всегда гладкий план, поскольку банки часто включают запрет на такое использование недвижимости в договор об ипотечном кредитовании. Какие риски существуют на практике, и как их избежать, рассказывает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский
В период высоких ставок по ипотеке инвестиционных сделок на рынке было заметно меньше — покупатели в основном решали острые жилищные вопросы. Так, по данным Объединённого кредитного бюро, в 2024 году банки выдали 1,15 млн ипотечных кредитов — на 43% меньше, чем годом ранее. Вполне ожидаемо при рыночных ставках, которые у ряда банков достигали 30% годовых.
В 2026 году ключевая ставка ЦБ последовательно снижается, вслед за ней падают и ставки по вкладам. Цены на готовое жильё в большинстве крупных городов почти два года менялись незначительно, и начали заметно расти только с весны 2026 года. Часть вкладчиков начали перекладывать деньги с депозитов в недвижимость — доходность вкладов перестаёт выглядеть столь привлекательной, а рынок жилья в ближайшее время по большинству прогнозов продолжит расти.
Инвестиции в таких условиях интересны не только тем, у кого есть полная сумма на покупку квартиры, но и тем, у кого есть лишь первоначальный взнос. Типичный сценарий инвесторов в таком случае — купить недвижимость в ипотеку и сдавать её в аренду:
«Расчёт здесь простой: ежемесячный ипотечный платёжфиксирован на весь срок кредита, а ставки по аренде в большинстве регионов России растут из года в год, с учётом рыночных трендов и инфляции. По сути, арендаторы постепенно выплачивают ипотеку, а арендодатель обеспечивает себе стабильный доход в будущем, это всегда неплохой план, к примеру, для выхода на пенсию, — объясняет Александр Чернокульский.
Как отмечает эксперт, закон обычно позволяет человеку распоряжаться ипотечной квартирой любым образом, кроме отчуждения (то есть продажи, дарения и других способов передачи собственности). И законодательство РФ в целом не запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду. Однако закон об ипотеке позволяет сторонам предусмотреть в договоре иные условия. Поэтому перед сдачей квартиры стоит внимательно проверить положения своего кредитного договора. В большинстве кредитных договоров ограничения есть — банки часто прописывают отдельно либо прямой запрет на сдачу в аренду, либо обязательное согласование с банком. По словам Чернокульского, здесь работает внутренняя логика банка: юридический блок формулирует договор так, чтобы максимально защитить интересы банка и снизить риски потери средств.
При этом на практике это условие соблюдается далеко не всегда. Но если платежи по кредиту поступают своевременно, банк обычно не интересуется тем, как используется залоговая квартира. Поэтому многие владельцы ипотечных квартир фактически сдают их в аренду и никогда не сталкиваются с вопросами от банка.
Риски проявляются в случае, когда в процессе отношений держателя ипотеки и банка все-таки возникают какие-то сложности. И тогда нарушение условия о запрете сдачи в аренду или согласования аренды с банком формально может стать основанием для требования досрочного исполнения обязательств по кредиту. В зависимости от условий договора банк также вправе потребовать устранить нарушение, а если требования не будут исполнены — обратиться в суд и при наличии предусмотренных законом оснований обратить взыскание на предмет ипотеки.
«Тем, кто планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку, я рекомендую не полагаться на распространённое мнение, что “банки всё равно ничего не проверяют”. Внимательно изучить ипотечный договор надо в любом случае, и как минимум точно знать, есть ли в нём запрет на сдачу жилья в аренду или требование предварительно согласовать её с банком. Если такое условие предусмотрено, лучше направить запрос кредитору и получить официальный ответ. Это займётзначительно меньше времени и сил, чем последующее урегулирование возможного спора с банком.
Кроме того, рекомендую оформлять отношения с арендатором официально: заключите письменный договор найма, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и, конечно, своевременно исполняйте обязательства по ипотеке. Если кредит обслуживается без просрочек и квартира содержится в надлежащем состоянии, у банка, как правило, нет экономических причин инициировать конфликт с заёмщиком», — резюмирует Александр Чернокульский.
Обсуждение закрыто.