Первое полугодие 2026 года зафиксировало обвал спроса на новостройки Московского региона до уровней ковидного кризиса при одновременном росте цен. По данным аналитиков агрегатора новостроек Redcat, число сделок рухнуло на 26,6%, а активность в Новой Москве обрушилась на 47%. На фоне исчерпания платежеспособного спроса покупатели массово мигрируют в бюджетное ближнее Подмосковье, тогда как массовый сегмент фактически исчез из старых границ столицы.
За прошедшие полгода объем предложения в Московском регионе подрос на 5,7%, но в долгосрочный тренд на снижение объемов сохраняется. И по сравнению с июнем 2025 года текущие объемы ниже на 17,8%. В Москве и Новой Москве прирост предложения за последние полгода был сопоставимым – на 8 и 8,6% соответственно, а в ближнем Подмосковье объемы снизились – на 2,3% к началу года.
За шесть месяцев продано 36,85 тыс. квартир (-26,6% г/г).
В Новой Москве зафиксировано самое драматичное падение активности со времен пандемии — минус 47% (всего 6,4 тыс. договоров, уровень 2017 года). Старые границы потеряли 29% клиентов (20,3 тыс. лотов). Ближнее Подмосковье выглядит островком стабильности – именно эта локация приняла на себя платежеспособный спрос в доступном сегменте, который мигрирует из старых границ и Новой Москвы. В городах-спутниках спрос тоже сократился, но не так серьезно -застройщики не досчитались 13,3% сделок, всего за 6 месяцев было зарегистрировано 10,2 тыс. ДДУ.
Ипотека остаётся безальтернативным драйвером, однако все меньше покупателей, которые могут ей воспользоваться. Доля ипотеки сохраняется на высоком уровне, в течение этого полугодия на кредитные сделки приходилось от 59% до 77%, максимум был зафиксирован в январе на фоне ожидания февральских изменений льготной программы. Минимальные уровни отмечены в марте, а в июне из-за обсуждения очередных ужесточений Семейной программы, интерес к ипотеке снова подрос до уровня 66,2%.
Цены подросли во всех локациях, при этом в Новой Москве рост был более заметным, так в старых границах цены за полгода прибавили 4,3% и поднялись до уровня 807,0 тыс. руб. за кв. м, средний бюджет составил 51,4 млн. руб. (+3,7%). В Новой Москве средняя цена выросла на 6,3% и зафиксировалась на уровне 357,0 тыс. руб. за кв. м, а бюджет поднялся до 19,3 млн. руб. (+9,1%). В ближнем Подмосковье цены наиболее доступные – здесь прирост составил 1,6%, средняя цена за метр составляет 291 тыс. руб., а бюджет находится в районе 13,6 млн. руб., он за полгода вырос на 1,2%.
Первое полугодие 2026 года окончательно закрепило расслоение рынка в Московском регионе по локациям и сегментам – в старых границах практически исчез комфорт-класс, а массовым сегментом стал бизнес, Новая Москва, где комфорт-класс составляет основу рынка, не устраивает покупателей по цене. Покупатели голосуют рублём за доступный квадратный метр и спрос перетекает в более доступные локации – ближнее Подмосковье. Ипотека остается главным драйвером сделок, спрос по-прежнему сильно зависит от льготных программ, но уже не так сильно реагирует на возможные изменения условий из-за исчерпания платежеспособного спроса.
Топ-5 застройщиков Москвы на данный момент аккумулирует менее половины рынка на фоне общего падения продаж у всех игроков: на 1 месте ПИК с 22% рынка. Но потеря его доли колоссальна: год назад было 33,2%. Далее идут ЛСР — (7,6%; -20%), MR Group — (5,14%; -37,5%), Level Group — (около 5,1%; -23,3%) и Донстрой — (4,2%; -42,6%).
В десятку также вошли «Брусника» (3,8%), «Гранель» (3,7%), «Основа» (3,2%), ФСК (3,1%) и «Аквилон» (2,5%).
Дальнейшая маржинальность сектора будет зависеть исключительно от жесткости банковских программ и готовности застройщиков жертвовать ценой ради оборота.
Обсуждение закрыто.